나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61718 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 5호선 "둔촌동역" 북동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 아파트 및 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 5호선 "둔촌동역" 및 인근 버스정류장까지의
거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 12층 건물 내 제11층 제1104호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 2필 일단의 "업무시설(오피스텔) 건부지"로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

둔촌동 435-1번지 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,

둔촌동 435번지 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 이병근)로부터 2026. 03. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61718 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1104호

용도: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.199999999999998㎡ (약 2.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 주택도시보증공사(임차인 이병근)로부터 2026. 03. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 소재하며, 지하철 5호선 "둔촌동역" 북동측 인근에 위치합니다.

대상물건 인근 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 둔촌동역 및 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층/지상 12층 건물 중 제11층 제1104호입니다. 외벽은 외장 석재 및 대리석 붙임 마감, 창호는 하이새시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 2필 일단의 "업무시설(오피스텔) 건부지"로 이용 중입니다.

대상물건의 남측으로는 노폭 약 8m, 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 각종 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부채권 총액은 335,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을5)입니다.

등기부상 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이병근)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 16일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 배당신고일자: 2023년 9월 21일

* 대항력: 제공된 자료상 '없음'으로 표기되어 있습니다.

* 비고: 주택도시보증공사(임차인 이병근)로부터 2026년 3월 16일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

권리분석상 특이사항은 다음과 같습니다.

- 임차인 이병근 씨는 확약서를 통해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

- 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

대상물건이 소재한 서울특별시 강동구 둔촌동 일대는 지하철 5호선 둔촌동역을 중심으로 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

역세권 입지로 인해 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 보이며, 다양한 근린생활시설이 인접하여 주민 편의성이 양호합니다.

주변 개발 계획(천호지구 지구단위계획구역)이 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

본 물건 인근에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

지하철 5호선 둔촌동역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

버스 노선도 다수 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

단지 주변은 주거, 업무, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 쾌적하고 정돈된 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 임차인 관련 불확실성: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 함께 대항력 포기 확약서가 제출된 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 확약서 내용대로 권리가 소멸될 가능성이 높으나, 만일의 사태에 대비한 검토가 요구됩니다.

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, HUG와의 계약 관계 및 이전 의무 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 공동담보 경매: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매이므로, 관련 채무의 다른 담보물건 경매 결과에 따라 본 건의 진행 상황이나 낙찰가에 영향을 받을 수 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 둔촌동역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 335,000,000원이며, 건물 면적은 27.41㎡(약 8.29평)입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항, HUG 인수조건 변경, 공동담보 경매라는 점은 본건 취득 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

- 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 둔촌동역과 가까워 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

- 잠재적 가치 상승 기대: 천호지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

- 권리관계 명확화 가능성: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 인수에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 다목적 활용 가능: 업무시설 및 주거용 오피스텔로서 다양한 수요층을 공략할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원입니다.

현재 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 8평대)의 오피스텔 실거래가 및 호가는 320,000,000원에서 370,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 점과 준수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

입찰 시에는 법원 현황 조사 보고서, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 그리고 임차인 관련 최종 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.