나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62261 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62261 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경62261 | 소재지: 서울특별시 송파구 중대로20길 18-30, 3층301호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 225,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경62261 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62261 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 151-4, 3층 301호

감정가: 282,000,000원

토지 면적: 25.97㎡ (약 7.85평)

토지 지분율: 2597.2999999999997% (주: 제공된 토지 지분율 수치가 비정상적이며, 일반적인 부동산 데이터와 다릅니다. 이는 원본 데이터의 오류이거나 특수한 산정 방식일 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

건물 면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

건물 지분율: 4000 (주: 제공된 건물 지분율 수치 또한 비정상적이며, 일반적인 백분율 방식이 아닐 수 있습니다. 이 역시 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원역(3호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다. 교통 요충지와의 접근성이 좋으며, 지역 내 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 경찰병원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 따라서 제반 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

1.4. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 평스라브 지붕을 가진 5층 건물 중 3층 301호입니다. 건물 사용승인일은 2012년 11월 8일입니다.

1.5. 이용상태

해당 물건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실/주방, 욕실 등으로 이루어져 있습니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 또한 설치되어 있습니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매입니다. 소유자는 고OO이며, 채무자도 동일인입니다. 등기사항전부증명서에 따르면, 2024년 10월 28일자로 주택임차권등기가 법원에 의해 등기되어 있습니다. 이는 임차인이 해당 부동산에 대한 권리를 주장하고 있음을 의미하므로, 임차인의 권리 관계 및 대항력 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

1.9. 상권분석

본건이 위치한 송파구 가락동은 주거 지역과 함께 생활 편의를 위한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 경찰병원역이라는 지하철 역세권에 위치하여 유동 인구가 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 특성을 가지고 있습니다.

1.10. 생활정보

서울 지하철 3호선 경찰병원역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 송파구라는 지역적 특성과 함께, 주변의 주택가 및 근린 시설들은 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

1.11. 잠재적 리스크

가. 위반건축물 등재: 해당 물건에는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 내용이 있습니다. 구체적으로, 옥상에 판넬로 된 주택 47㎡ 규모의 위반 사항이 확인되었습니다(주택관리과-13489, 2014.3.19.). 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 사용 제한 등의 법적 문제가 발생할 수 있으며, 이는 향후 재산 가치 하락 및 매각의 장애 요인이 될 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인하고, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

나. 임차권 등기: 법원의 임차권등기명령으로 인한 주택임차권등기가 존재합니다. 이는 임차인이 해당 부동산에 대해 일정 권리를 가지고 있음을 나타내며, 명도 과정이나 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 구체적인 권리 내용을 반드시 확인하고, 명도 관련 비용 및 소요 시간을 예측해야 합니다.

다. 비정상적인 지분율 수치: 제공된 토지 지분율(2597.2999999999997%)과 건물 지분율(4000)은 일반적인 부동산 지분율 표기 방식과 크게 다릅니다. 이러한 수치는 데이터 입력 오류이거나, 특수한 관리 방식 또는 내부 평가 체계에 따른 것일 수 있습니다. 정확한 소유권 관계 및 지분 비율 산정에 대한 추가 확인이 필수적이며, 이로 인한 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

라. 토지 이용 제한: 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등 군 관련 시설 보호를 위한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

마. 주변 시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등 통상적인 의미의 '혐오시설'은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 언급된 토지 이용 제한 사항들이 환경적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 역세권 주택가에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 입지 및 교통 편의성은 양호하나, 위반건축물 등재, 임차권 등기 존재, 비정상적인 지분율 수치 등 다수의 중대한 권리 및 현황상의 리스크를 안고 있습니다. 특히 위반건축물 문제는 상당한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 현장 확인과 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요인들을 감수하고 이를 해결할 수 있는 잠재력과 자본이 있는 투자자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.13. 투자 포인트

가. 역세권 입지: 지하철 3호선 경찰병원역과 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

나. 주거 환경: 송파구 내 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다. 잠재적 가치: 위반건축물 문제 해결 및 임차권 등기 관련 사항 정리가 성공적으로 이루어진다면, 입지 대비 저평가된 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

라. 위험 관리 능력: 본건은 높은 수준의 위험 관리 능력과 추가적인 비용 투입 여력이 있는 투자자에게 적합합니다. 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계