나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63165 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "한산중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제8층 제803호로서,
외벽 : 석배 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 기계식 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<435-1>
도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.
<435>
도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(천호지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 심상미)로부터 2026. 03. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63165 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 8층 803호

건물용도: 오피스텔

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

감정가: 328,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 위치하며, 북서측 인근에 한산중학교가 소재합니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물구조 및 이용상태:

본건은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제8층 제803호에 해당합니다. 외벽은 석배 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 시설, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용상태:

본건이 속한 토지는 2필지 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 10m, 동측으로 약 6m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류, 소로3류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 각종 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2024타경63165) 접수일자 2024-10-25

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 심상미)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2022-07-21

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(임차인 심상미)로부터 2026년 3월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 집합건물 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (2021-07-27, 정동용 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2021-10-29, 유화진)

* 을5: 주택임차권 (2023-09-11, 심상미, 325,000,000원, 말소)

* 갑3: 강제경매 (2024-10-25, 주택도시보증공사, 325,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (2025-02-12, 서울특별시, 말소)

총 등기부채권액: 325,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 둔촌동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 한산중학교가 있어 학생 유동인구가 있으며, 다양한 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 충분한 편입니다. 다만, 대중교통 편의도가 보통 수준이므로, 추가적인 상권 활성화 요소는 제한적일 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변에 학교(한산중학교)가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 편의는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력있는 임차인'으로 특이사항에 기재되어 있으나, 임차인(심상미)이 HUG를 통해 제출한 확약서 내용상 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고, 등기부상 임차권도 말소 예정으로 확인되어, 실질적인 대항력 문제는 해소된 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 경매로 진행되었으므로, 타 물건의 경매 결과에 따라 전체적인 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 오피스텔로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 감정가는 3억 2천 8백만원이며, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 쟁점이었던 임차인 관련 권리 사항은 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로 인해 법률적으로는 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 소유권 이전 후 명도 진행 시 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 강동구라는 입지적 장점과 둔촌동의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 임차인 관련 권리 사항이 명확하게 정리되어 있어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 최근인 2021년에 사용 승인된 건물로, 내부 시설의 노후화가 적을 것으로 예상됩니다.

* 건물 규모(지상 12층, 총 43세대) 대비 적정한 토지 지분을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정해야 하나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 감정가 328,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 리스크가 해소된 점과 지역 내 시세를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 입찰가를 고려하지만, 본 건과 같이 권리관계가 명확하고 실질적인 인수 부담이 없는 경우에는 시장 상황 및 수요를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 전용면적(27.54㎡)을 고려할 때, 둔촌동 지역의 유사 오피스텔 매매 사례를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재 시세 자료가 부족하므로, 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 평가하신 후, 본인의 투자 전략에 맞춰 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.