나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64694 [1] 서울특별시 강동구 천호동 413-3 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 "천호역" 북동측 인근에 소재하는 토지로, 주변환경은 상업시설, 업무시설, 백화점 등이 혼재하는 상업지대로 제반 상업환경 여건은 양호한 편임.

교통상황

인근에 지하철5호선 및 8호선이 교차하는 "천호역"이 소재하고 인근 간선도로(천호대로) 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 양호하며, 중로에 접하여 본건까지 제반 차량 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 영업용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 12-15m 정도의 아스팔트 포장도로(일방통행도로) 및 인도에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 건물의 공부(건물등기사항증명서, 건축물대장)상 구조는 목조 세멘와즙지붕 이나 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 마감으로 되어있는 바(후첨 사진용지 참조), 이는 건물이 노후되어(1963.04.05. 사용승인) 보강공사를 한 것으로 건물의 동일성이 인정되는 것으로 판단되어 공부 및 보강공사 현황, 경제적 잔존내용년수 등을 종합참작하여 감정평가액을 산정하였으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 공부(건물등기사항증명서, 건축물대장)상 구조는 목조 세멘와즙지붕 1층 구조 이나 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 마감으로 보강되어 있음.

이용상태

영업용점포로 이용중임.

설비내역

전기, 상수도, 도시가스가 인입되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 건물의 공부(건물등기사항증명서, 건축물대장)상 구조는 목조 세멘와즙지붕 1층 구조 이나 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 마감으로 보강되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
감정평가서에 따르면, '건물의 공부(건물등기사항증명서, 건축물대장)상 구조는 목조 세멘와즙지붕 1층 구조이나 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 마감'으로 기재
이 사건 건물 44.07㎡ 중 22㎡는 철거의무 있다는 분쟁판결이 있음(서울동부지방법원 2022가단110699호)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64694 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 413-3

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설)

* 토지면적: 50.00㎡ (약 15.1평)

* 건물면적: 44.07㎡ (약 13.3평)

* 감정가: 1,597,447,830원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "천호역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 상업시설, 업무시설, 백화점 등이 혼재하는 상업지대로 제반 상업 여건이 양호한 편입니다.

* 교통 상황

* 인근에 지하철 5호선 및 8호선이 교차하는 "천호역"이 소재합니다.

* 인근 간선도로(천호대로) 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

* 중로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 도로 상황

* 본건 동측으로 노폭 약 12-15m의 아스팔트 포장도로 및 인도가 접해 있습니다.

1.1. 1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)에 해당합니다.

* 제한 상태

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역에 속합니다.

* 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 을2 근저당 (2016-09-22) 송파농업협동조합 (채권액: 840,000,000원)

* 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 960,820,701원

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

* 강동구 천호동 핵심 상업지역에 위치하며, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 역세권 프리미엄

* 지하철 5호선, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 유동인구

* 천호역 일대는 유동인구가 풍부하여 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

* 백화점 등 대형 상업시설 이용이 편리합니다.

* 생활 편의성

* 대중교통 및 도로망이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 현황과 차이

* 건물 공부상 구조는 목조 세멘와즙지붕 1층이나, 현황은 판넬 및 일부 벽돌조 판넬지붕 위 천막덮개 마감으로 노후되어 보강공사가 이루어졌습니다. (사용승인일: 1963.04.05)

* 철거 의무 분쟁

* 본건 건물 44.07㎡ 중 22㎡에 대해 철거 의무가 있다는 분쟁 판결(서울동부지방법원 2022가단110699호)이 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

* 중복사건

* 중복사건으로 진행 중임을 참고하시기 바랍니다.

* 재정비촉진지구

* 천호성내재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. 최근 관련 규제 완화 및 개발 활성화 움직임이 있으나, 현 물건의 가치에 미치는 영향은 추가 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천호역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물의 노후화 및 공부상 현황과 상이한 점, 특히 22㎡에 대한 철거 의무 판결이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 파악된 철거 의무 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 물건의 최종 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 천호역 중심 상권의 뛰어난 입지적 가치.

* 일반상업지역으로 향후 토지 이용의 유연성 및 개발 잠재력.

* 철거 의무 부분을 명확히 파악하고 해결 방안을 강구한다면, 개발 또는 재건축 시의 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 22㎡에 대한 철거 의무 이행 비용과 건물 보강 및 리모델링 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 재정비촉진지구 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 감정가는 1,597,447,830원이며, 등기부채권 총액은 960,820,701원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.