나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3392 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 264-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 '풍납2동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(8호선 강동구청역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리의 토지이며, 근린생활시설(교회) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동남측으로 노폭 약 7m 내외 차량통행 가능한 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-25)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2021-08-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조스라브 2층건물로서, (일반건축물대장 상 사용승인일 : 1983.11.21) 외 벽 : 페인팅 마감 및 적벽돌 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(교회)로서, 지하층,1층,2층 : 근린생활시설(교회)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물이 있음. (후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 건물 전체를 교회당으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3392 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 동안새마을금고 (등기부 요약상 확인)

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 송파구 풍납동 264-2

신 주소: 서울특별시 송파구 토성로 38-4

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,091,527,680원

토지 면적: 326.00㎡ (약 98.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 498.96㎡ (약 150.94평)

건물 제시외 면적: 99.00㎡ (약 29.94평)

건축물대장상 연면적: 482.16㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 매각 구분

부동산 임의경매

1.6. 특이사항

중복 사건 (등기부상 2024타경3477 강제경매도 개시됨)

대항력 있는 임차인 존재

건물 전체를 교회당으로 사용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 '풍납2동 주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 다세대 주택 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형의 부정형으로, 근린생활시설(교회) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

본건 동남측으로 폭 약 7m 내외의 차량 통행 가능한 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만) (2020-06-25)

가축사육제한구역

교육환경보호구역

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

비행안전제3구역(전술) (2013-09-30)

역사문화환경보존지역 (2021-08-26)

과밀억제권역

공장설립제한지역 (2016-11-28)

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 유병서에서 대한예수교장로회사랑의교회로 증여 이전 (토지, 건물 동일)

압류/가압류/근저당: 동안새마을금고, 성재혁, 조순형, 유명옥 등의 근저당 및 임의/강제 경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리(을15, 동안새마을금고 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 명시된 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경숙

보증금: 0원 (내역 미상)

차임: 0원 (내역 미상)

전입일자(사업자등록일): 2024-11-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김광준

보증금: 0원 (내역 미상)

차임: 0원 (내역 미상)

전입일자(사업자일): 2024-10-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김태현

보증금: 0원 (내역 미상)

차임: 0원 (내역 미상)

전입일자(사업자등록일): 2023-10-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(을15, 동안새마을금고 근저당)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 인수되는 별도 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 김태현의 권리 관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액: 4,115,000,000원

4. 상권 분석

풍납동 지역은 역사문화유산 보존 정책으로 인해 개발이 제한되었던 과거의 영향으로 상권이 위축되고 주민 인구가 감소하는 등 어려움을 겪어왔습니다. 그러나 최근 '풍납동 특화 가로 조성사업'이 완료되면서 한성백제 역사문화 디자인을 적용한 거리 개선, 상가 간판 및 외관 정비 등을 통해 상권 활성화를 도모하고 있습니다. 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 다세대 주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 근린 상권의 특성을 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 과거 개발 제한으로 인한 상권 침체 가능성과 재정비 사업의 효과를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '풍납2동 주민센터'가 인근에 위치하며, 8호선 강동구청역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. (자세한 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 문화/휴식: 풍납토성과 관련된 역사 문화 지역으로, 주변에 공원 등 휴식 공간에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 지역으로 기본적인 상업 시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대형 쇼핑몰 등은 강동구청역 등 인근 상업 지구 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김태현은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 중복 경매 사건

본건(2024타경3392) 외 강제경매(2024타경3477)가 별도로 개시되어 있어, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역, 소로3류, 교육환경보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재하여 향후 토지 활용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

6.5. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1983년으로 약 40년 이상 경과한 노후 건물로서, 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 검색 결과, 본건 부동산에 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'과 같은 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 풍납동에 위치한 근린생활시설(교회)로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 최근 상권 활성화를 위한 도시 정비 사업이 진행되는 긍정적인 측면이 있으나, 역사 문화 보존으로 인한 개발 제한, 공실 증가, 인구 감소 등 지역 경제의 구조적인 어려움도 공존하고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 김태현의 존재가 잠재적 리스크로 남아있습니다. 또한, 건물 노후화 및 다양한 도시계획상 제한 사항은 향후 활용에 부담이 될 수 있습니다.

현재 교회당으로 사용되고 있어 종교 시설로서의 가치는 있으나, 일반 근린생활시설로의 전환 또는 재건축 시에는 복합적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 커뮤니티 기반 상권: 아파트, 주택, 학교 등이 밀집된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 안정적인 수요 기대.

* 교회 시설로서의 잠재력: 현재 교회로 사용 중이며, 종교 활동 공간으로서의 가치 보유.

* 풍납동 상권 개선 사업: 최근 진행된 가로 환경 개선 사업으로 지역 상권의 점진적인 활성화 기대.

* 상대적으로 낮은 낙찰가 가능성: 대항력 있는 임차인, 다수의 제한사항, 건물 노후화 등으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,091,527,680원이나, 총 채무액이 4,115,000,000원으로 감정가를 소폭 초과하고 있으며, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재, 노후 건물, 도시계획상 제약 등으로 인해 낙찰가율은 감정가 대비 높지 않을 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 임차인 협의, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

상기 제시된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 금액 발생 가능성을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 물건의 실질적 가치와 리스크를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 2,864,069,376원 ~ 3,273,222,144원 (감정가 4,091,527,680원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.