나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60906 [1] 서울특별시 송파구 방이동 193-21 헤렌하우스 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60906 [1] 서울특별시 송파구 방이동 193-21 헤렌하우스 다중주택 경매

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서울동부지방법원 경매1계 2024타경60906 | 소재지: 서울특별시 송파구 양재대로71길 30-9 (방이동,헤렌하우스) | 감정가: 4,116,195,200원 | 최저가: 3,292,956,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60906 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 193-21 헤렌하우스

용도: 다중주택

감정가: 4,116,195,200원

토지면적: 239.80㎡ (약 72.55평)

건물면적: 573.22㎡ (약 173.38평)

건물 제시외면적: 69.56㎡ (약 21.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 신OOOOOOO

사용승인일: 2022년 05월 13일

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 송파구 방이동, 방이초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 방이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 토지는 남동측과 북서측으로 로폭 약 4미터 도로와 접하고 있습니다.

용도 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 권OO이며, 채권자는 신OOOOOOO입니다.

건물 등기사항전부증명서상에는 5건의 주택임차권이 설정되어 있으며, 이는 임차권등기명령에 따른 것입니다. 전입세대확인서상 2024년 9월 23일 기준으로 '김00 외 23인'이 거주자로 전입되어 있어, 다수의 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

일반적으로 임의경매 사건은 말소기준권리 하의 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 정확한 권리관계 및 인수될 수 있는 사항에 대해서는 반드시 현장 조사 및 등기부 등본 확인 등 직접적인 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 송파구 방이동의 주거지대에 위치하며, 인근에 방이초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 5호선 방이역이 인접해 있어 서울 시내로의 접근성이 우수하며, 이는 임차인 모집에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

건물이 다중주택 용도로, 다수의 소형 주거 공간으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

방이초등학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 방이역을 이용하면 서울 주요 업무지구 및 도심으로의 이동이 용이합니다.

주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

본 건물은 2022년 5월 13일에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물 표시(4층에 판넬/판넬지붕의 주거용 건물 약 69.56㎡)가 존재합니다. 이에 따른 이행강제금 부과 여부, 철거 및 원상복구 의무 발생 가능성 등을 해당 관청에 반드시 확인해야 합니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

용도 불일치: 본건의 지하 1층과 지상 1층은 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현재 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 대장 변경 과정에서의 어려움, 이행강제금 부과, 또는 실제 사용 용도에 따른 제약 등이 발생할 수 있습니다.

다수 임차인: 5건의 주택임차권이 설정되어 있고, 전입 세대 현황상 총 24세대(김00 외 23인)가 거주 중인 것으로 파악됩니다. 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상보다 복잡하거나 시간이 소요될 수 있으며, 명도 저항 발생 가능성도 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증개축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동이라는 우수한 입지에 최근 신축된 다중주택으로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다.

2022년 5월에 사용승인된 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 위반건축물 존재 및 공부상 용도와 현황의 불일치 등 해결해야 할 명확한 과제가 있습니다.

또한, 다수의 임차인이 거주하고 있어 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토와 대비가 필요합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 사전에 충분히 인지하고, 적절한 해결 방안을 모색한다면 안정적인 임대 수익을 확보하거나 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 초기 수리 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 방이역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임차인 확보에 유리한 조건입니다.

다중주택 구조: 여러 개의 독립된 주거 공간은 안정적이고 꾸준한 임대 수익 창출에 기여할 수 있습니다.

강남 접근성: 송파구는 강남권과의 뛰어난 접근성을 자랑하며, 이는 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 합니다.

잠재 가치 상승: 위반건축물 및 용도 불일치 문제를 해결할 경우, 건물의 법적 가치가 상승하고 합법적인 임대 수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계