나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62155 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호 도시형생활주택 경매

서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 4층402호 (둔촌동,라온스토리) (도시형생활주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경62155(서울동부지방법원 경매1계). 감정가 322,000,000원, 최저가 322,000,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 62155 [1]
소재지	서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호
도로명주소	서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 4층402호 (둔촌동,라온스토리)
용도	도시형생활주택
건물명	라온스토리
매각기일	2026.07.27
관할법원	서울동부지방법원 경매1계 (02-2204-2405(구내:2405))
이용제한	비행안전제3구역(전술), 대공방어협조구역, 공장설립승인지역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)지구단위계획구역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)제3종일반주거지역

서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	16.27㎡ (4.92평)
건물면적	26.46㎡ (8.00평)

금액

감정가	322,000,000원
최저가	322,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	32,200,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.11.03	322,000,000원	유찰
2차	2025.12.08	257,600,000원	유찰
3차	2026.01.26	206,080,000원	유찰
4차	2026.03.16	164,864,000원	유찰
5차	2026.04.20	131,891,000원	유찰
6차	2026.06.08	105,513,000원	유찰
신건	2026.07.27	322,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 일련번호 가)는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조 바람.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가
구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.-2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	8건	85%	217,030,063원
최근 6개월	20건	88%	279,861,120원
최근 12개월	35건	92%	258,707,828원

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이승민)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62155 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 주거용 및 상업용 부동산이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 둔촌역(5호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽은 석재붙임 등 마감되었으며 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

본 건물은 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목:도로 한정)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2020-12-23) 및 소유권이전(2021-03-22) 이력이 있으며, 주택임차권(이승민, 355,000,000원, 2021-03-22 전입)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 말소기준권리는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024-10-04)입니다.

* 임차인 현황

임차인은 이승민으로 보증금 355,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 3월 22일이며, 확정일자는 2021년 3월 3일입니다. 배당신고일자는 2023년 8월 14일입니다. 본 건의 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(양도전:임차인 이승민)로부터 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액

355,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세

제공된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 인근 다세대 주택의 전용면적 44.74㎡~70.6㎡(약 13.53평~21.36평)의 거래 사례가 있으며, 거래 금액은 43,000만원에서 105,000만원까지 분포합니다. 해당 물건의 감정가는 322,000,000원이며, 건물면적 26.46㎡(약 8.00평) 기준 시세는 평당 약 40,250,000원입니다. 분석된 주변 시세는 평당 약 28,178,243원에서 49,157,299원 수준으로, 본건의 감정가는 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 상권 특성

본건이 위치한 둔촌동은 주거 및 상업 지역이 혼재된 지역으로, 둔촌고등학교가 인근에 위치하며 둔촌역(5호선)을 이용할 수 있어 교통이 편리한 편입니다. 인근에 다양한 상점, 레스토랑, 카페 등이 있어 생활 편의성은 좋은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 둔촌역(5호선) 접근성도 좋습니다. 둔촌고등학교가 북서측 인근에 위치합니다. 서울특별시 강동구 둔촌동 지역은 도심 속에서 자연을 즐길 수 있는 일자산과 같은 녹지 공간 및 강동그린웨이 가족캠핑장, 둔촌동 역사문화공원 등이 있어 여가 및 문화생활을 누릴 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육환경

본건은 둔촌고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 복잡성

임차인 이승민의 경우, '대항력 없음'으로 등기 및 임차인 현황에 기재되어 있으며, 주택도시보증공사와 임차인 간의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 관련 사항은 초기 정보와 최종 확약서 내용 간에 복잡성이 존재했으므로, 입찰 전 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 건축 또는 개발 시 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경

검색 결과, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 독립적인 주거 공간으로 활용 가능합니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며 인수할 보증금 또한 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지이용 제한사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 감정가로 분석됩니다.

* 소형 면적 활용: 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주택 수요층을 타겟으로 한 투자 또는 실거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원이며, 이는 건물면적 26.46㎡(약 8.00평) 기준 평당 약 40,250,000원 수준입니다. 분석된 주변 다세대 주택의 시세는 평당 약 28,178,243원에서 49,157,299원 범위에 있습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 289,800,000원 ~ 322,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 공격적으로 접근한다면 감정가를 초과하는 322,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서도 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.1.물건 기본정보