나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64212 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 130-11 4층 404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주변은 다세대주택,아파트,각종의 근린생활시설등으로 제반 환경은 무난한 지역입니다,

교통상황

본건으로의 차량의 통행 및 출입은 가능하며 본건의 서측으로 지하철역이 소재하고 본건 남측의 천호대로변으로 시내버스 정류장이 소재하는등 제반 교통사정은 양호한 편입니다

건물의 구조

본건의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건 내 제 4층 제404호으로 사용승인일은 2018-03-06일림
외벽: 외장 석재 붙임
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임 (별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

위생,급배수,설비,승강기 설비, 화재 방재 설비,주차장 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고 있음

인접 도로상태등

본건 남측으로 약8미터의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축사육의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울동부지방법원 2024타경64212 (1)

소재지

서울특별시 광진구 중곡동 130-11, 4층 404호

건물 용도

도시형생활주택(단지형다세대)

감정가

309,000,000원

토지 면적

12. 50㎡ (약 3.78평)

건물 면적

20. 98㎡ (약 6.35평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

채OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량의 통행 및 출입이 가능하며, 서측에 지하철역이 소재하고 남측 천호대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 중 제4층 제404호이며, 2018년 03월 06일에 사용승인되었습니다.

외벽은 외장 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생, 급배수, 승강기, 화재 방재, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태

세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

본건 남측으로 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2025년 02월 11일 서울동부지방법원 강제경매개시결정(2024타경64212)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑3 강제경매, 갑4 신한카드 가압류)

인수되는 권리

을구 1번 순위 주택임차권 (2024년 05월 08일 접수, 채경화)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 본건 부동산의 매수인이 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황

* 임차인: 채경화

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 29일

* 확정일자: 2022년 02월 24일

* 대항력: 있음

권리분석 요약

채경화 임차인은 선순위 임차인으로서 대항력이 있으며, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 본건 취득 시 채경화 임차인에게 보증금 230,000,000원을 반환해야 할 의무가 발생합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

단지형 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설

"서울용마초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

편의 시설

대중교통(지하철역, 버스정류장) 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활이 편리합니다.

건축물 정보

2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담

선순위 임차인 채경화의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 이는 투자 수익률 산정에 있어 매우 중요한 요소입니다.

경매 개시 채권자

경매 채권자(채OO)와 대항력 있는 임차인(채경화)이 동일 인물일 가능성이 있으며, 이는 임차인의 보증금 회수를 위한 경매 절차로 해석될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 초등학교가 인접하고 교통이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 매수인은 230,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하는 점을 반드시 고려해야 합니다. 해당 임차보증금 부담을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2018년 준공 건물로 비교적 신축이며, 관리가 용이합니다.

편리한 교통 및 학군

지하철역과 버스정류장이 가깝고, 초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 좋습니다.

수익 잠재력

향후 임대 수익을 고려할 경우, 인수 보증금을 활용한 재임대 또는 자가 이용 등 다양한 전략 구사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 6.0평)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 기준 245,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(20.98㎡)과 유사한 2019년식 건물이 해당 가격에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정평가액(309,000,000원) 또는 그 이하 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정

본 건은 임차인의 보증금 230,000,000원이 인수되는 조건입니다.

투자자는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 309,000,000원에서 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 79,000,000원 (7천 9백만원)

주의사항: 이는 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가를 산정한 것이며, 실제 경매에서는 경쟁 상황 및 기타 요인에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 또한, 인수되는 임차보증금 230,000,000원을 포함한 총 실인수가는 309,000,000원이 됩니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 현저한 유해시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 일반적인 공개 정보 검색에 기반한 것으로, 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.