나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64878 [1] 서울특별시 광진구 구의동 60-27 삼성그린빌 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약4m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64878 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 60-27 삼성그린빌 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호

이용상태: 다세대주택으로 이용중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 406,000,000원

토지면적: 31.23㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.23㎡ (약 9.45평)

건물면적: 54.46㎡ (약 16.47평)

건물지분: 54.46㎡ (약 16.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 법적 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 8일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 등기부등본상 소유권 이전, 주택임차권, 각종 압류 및 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김한나)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 4월 2일

* 대항력: 있음

* 임차인 김 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 380,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서에 을구 3번으로 등기된 주택임차권(김한나, 2023.05.17. 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 380,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 구의동 일대의 다세대주택 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2023년식, 55.18㎡의 '포레스트빌리지'가 2026년 7월 9일 575,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 10,420,442원)

* 2012년식, 31.39㎡의 '삼성베스트빌(61-13)'이 2026년 7월 4일 335,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 10,672,188원)

본건(삼성그린빌, 2011년식, 54.46㎡)은 2012년식 '삼성베스트빌'과 유사한 건축 연도를 가지고 있으며, 해당 거래 사례의 ㎡당 가격(약 10,672,188원)을 적용하여 시세를 추정하면, 본건의 예상 시가는 약 581,000,000원 (54.46㎡ * 10,672,188원/㎡) 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본건이 속한 '삼성그린빌'은 2011년 8월 4일에 건축 허가를 받아 2011년 12월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 본건은 해당 건물의 2층 201호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육기관

본건 인근에 광진초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 서울광진소방서, 다수의 편의점, 상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 380,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이며, 투자금 회수 계획 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 본건에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 건축 규제(7층 이하) 및 기타 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 구의동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 생활 편의시설과 교육시설이 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 감정가는 406,000,000원이지만, 가장 큰 특징은 380,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이를 고려할 때, 시세 대비 저렴한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 임차인 인수 금액이 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 비율의 임차 보증금 인수 조건으로, 실제 낙찰가가 감정가를 크게 하회할 가능성이 있습니다.

* 구의동이라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 보증금(380,000,000원)을 제외한 순수 투자금 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 시세 분석 결과, 유사 건물(2012년식, 31.39㎡)의 거래가액(335,000,000원)을 바탕으로 추정한 본건의 시가(54.46㎡ 기준)는 약 581,000,000원 수준입니다.

예상 입찰가는 시가에서 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

예상 입찰가 = 추정 시가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 581,000,000원 - 380,000,000원 = 201,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.