나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64571 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "중곡역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021.01.05.사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 175-75번지 예림스마트빌 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경64571 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 479,000,000원입니다.

토지 면적은 29.70㎡(약 8.98평)이며, 건물 면적은 53.90㎡(약 16.30평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 7호선 중곡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 제반 주거 환경 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 중곡역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 2021년 1월 5일에 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 석재타일 붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대체로 사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 북동측으로는 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 14일 접수된 금천세무서장의 압류(갑3)입니다.

본 건에는 인수되는 선순위 임차권이 존재합니다. 을구 3번 2023년 6월 8일 접수된 주택임차권(김현아, 450,000,000원)은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 합니다. 이 임차인은 전입일자(2021-05-27)와 확정일자(2021-04-02)가 말소기준권리보다 앞서므로, 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인이 승계하게 됩니다.

또한, 임차인 이은솔이 대항력 있음으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금이 0원이라 할지라도 대항력이 있는 임차인이므로, 잠재적인 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

그 외 갑구의 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류 및 을구의 주택임차권 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 470,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 중곡동 일대는 주거 지역으로서, 단독주택 및 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 중곡역 인근으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 중곡동의 다세대주택(면적 약 19.93㎡~35.85㎡)의 경우 245,000,000원에서 250,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 697만원/㎡ ~ 1,230만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용 면적 53.90㎡를 기준으로, 주변 시세와 비교 시, 감정가 479,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 35.85㎡ 물건의 평당가(약 697만원/㎡)를 적용할 경우, 53.90㎡의 시장 가치는 약 375,700,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 7호선 중곡역을 이용할 수 있어 강남, 강북 등 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에는 각종 상업시설, 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 잘 구축되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김현아의 존재입니다. 보증금 450,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 부담액이 크게 늘어납니다. 감정가 479,000,000원에서 인수되는 보증금 450,000,000원을 제외하면, 매수인이 실제 취득하는 부동산 가치(감정가 기준)는 29,000,000원에 불과합니다.

또한, 임차인 이은솔은 보증금 0원에 대항력이 있는 것으로 나타나, 이에 대한 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한, 대공방어협조, 과밀억제, 폐기물매립시설 설치 제한)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 450,000,000원을 매수인이 부담해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이는 본건의 경매 참여 시 총 투자 금액을 감정가를 훨씬 상회하게 만들 수 있으며, 주변 시세와 비교했을 때 수익성 확보가 매우 어려운 상황을 초래할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 준공연도가 짧음(2021년).

지하철 7호선 중곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이함.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 선호도가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김현아)의 보증금 450,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 매우 높아집니다. 이를 고려할 때, 감정가 479,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 매수 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 2억 5천만원 ~ 3억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수되는 보증금(4억 5천만원)을 고려하면, 시세보다 훨씬 높은 총 부담액이 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 인수되는 보증금액 이하 또는 이에 근접한 금액으로 입찰하는 것이 바람직하나, 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준이 될 것입니다.

만약 감정가를 기준으로 투자를 고려한다면, 최소한 인수 보증금 이상의 가치를 확보해야 하므로, 매우 높은 수준의 입찰가가 필요합니다.

총 예상 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 높습니다.

따라서, 잠재적 수익률과 위험 부담을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 470,000,000원

(참고: 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 예상 부담액은 약 920,000,000원(입찰가 470,000,000원 + 인수 보증금 450,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 479,000,000원을 크게 상회하는 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.