나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63660 [1] 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 7층 701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 「강동역」 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철역(5호선:강동역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상11층 지하1층건 내 제7층 제701호로서
(사용승인일: 2020.12.24)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 주방 및 거실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 2-3m 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 위 도로를 통하여 "진황도로" 진ㆍ출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(2004-11-05),지구단위계획구역(천호지구),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 165-12 다성이즈빌 7층 701호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63660 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 332,000,000원입니다.

토지면적은 5.33㎡ (약 1.61평)이며, 건물면적은 23.69㎡ (약 7.17평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대·연립주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철역(5호선 강동역) 및 버스정류장이 있어 교통 여건이 양호합니다.

현재까지 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원 2024타경63660호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리 등기인 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63660, 접수 2024-11-06)보다 선순위에 해당하는 권리인 주택임차권(을1, 접수 2024-02-07)이 존재합니다.

임차인은 주택도시보증공사(이송하, 이 )이며, 보증금은 281,000,000원입니다.

해당 임차인은 전입일자(2021-03-05)와 확정일자(2021-01-26)를 갖추고 대항력이 있으며, 등기부등본 상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 281,000,000원에 대한 반환 의무를 부담하게 됩니다.

이는 법원의 배당 절차를 통해 우선 변제받을 수 있으나, 만약 경매 낙찰가로 인해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 그 차액을 부담해야 할 수 있습니다.

기타 등기부상 권리로는 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 압류(갑4, 서인천세무서장) 등이 있으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 주택임차권 외 추가적인 인수 보증금이 없다는 의미로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 천호동 일대는 지하철 강동역을 중심으로 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

역세권에 위치하여 유동인구가 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다세대·연립주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 간선·지선 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 다세대·연립주택 위주 단지 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 281,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가가 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 떠안을 수 있습니다.

또한, 본 건 토지이용계획 상 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있으며, 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 강동역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 281,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어 투자 시 신중한 권리 분석과 자금 계획이 요구됩니다. 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물 (2020년 사용승인)

* 강동역 역세권의 우수한 교통 요지

* 주변 주거단지 및 상업시설 발달로 인한 안정적인 수요

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 332,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

인근 '다성이즈빌(233-61)'의 전용면적 25.69㎡(2017년식)이 2026년 5월 8일에 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 전용면적 23.69㎡로 규모는 작으나, 사용승인일이 2020년으로 더 신축이라는 점을 감안했습니다.

최근 매매 사례가 감정가보다 낮은 수준이지만, 신축 연식의 장점을 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

임차인의 대항력 있는 임차권(보증금 281,000,000원)을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 낙찰 후 임차인에게 보증금이 우선 배당되어야 하므로, 이를 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 적정 시장 가치를 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 추정하며, 입찰 시에는 낙찰 가능성과 수익률을 고려하여 300,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가보다는 낮고, 최근 거래 사례보다는 약간 높은 수준으로, 신축 연식과 역세권 입지를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.