나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1837 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1212-1 비치하우스 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕해수욕장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 6층 내 2층 202호건으로서, (사용승인일자: 2014.07.22.) 외벽: 드라이비트마감 등, 내벽: 페인팅마감 등, 바닥: 타일마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(학원)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1837 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙새마을금고 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1212-1 비치하우스 제2층 제202호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 함덕16길 51-1)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일자: 2014년 07월 22일

주요 용도: 제1종 근린생활시설 (학원)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 290,000,000원

토지면적: 76.11㎡ (약 22.99평)

토지 지분: 76.1109㎡ (약 22.99평)

건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평)

건물 지분: 153.1151㎡ (약 46.31평)

건축물 연면적: 1091.1121㎡ (약 329.91평)

건축물 대지면적: 446㎡ (약 134.91평)

1.4. 특이사항

유치권 (전세권자 윤석태, 건물유익비 17,800,000원 신고. 성립 여부 불분명)

공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕해수욕장' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 지역 지구 현황

* 일반상업지역

* 고도지구 (25M 이하)

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 08일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을10, 132,000,000원)입니다. 경매개시결정은 중앙새마을금고의 임의경매(갑8)로 인한 것입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 282,000,000원입니다. (근저당 132,000,000원 + 저당 50,000,000원 + 전세권 100,000,000원)

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 이 , 윤

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 11월 28일

* 확정일자: 2022년 11월 28일

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 유치권 신고 내용

전세권자였던 윤석태 씨가 2026년 6월 18일 건물 유익비 17,800,000원에 대한 유치권 신고를 하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 함덕해수욕장 인근의 근린생활시설로, 주위 상업시설 및 주거시설과 혼용되는 지역에 위치합니다. 학원 등 근린생활시설로서의 영업이 가능하며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재 고객 분석

함덕해수욕장을 찾는 관광객, 인근 주민 및 거주자, 학원 이용 학생 등을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

함덕해수욕장 인근으로 관광지로서 다양한 편의시설(숙박, 식당, 카페 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크 (유치권)

윤석태 씨가 신고한 유치권 17,800,000원의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 지구 제한에 따른 개발 리스크

해당 물건은 일반상업지역이나, 고도지구(25M 이하) 및 방화지구 등의 지정으로 인해 향후 건축 또는 증축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로 경매 절차 진행 시 타 물건의 상황이 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

제주시 함덕해수욕장 인근에 위치한 근린생활시설(학원) 용도의 집합건물입니다. 건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 비교적 신축 건물에 속합니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 함덕해수욕장 인근의 우수한 입지 조건

* 제1종 근린생활시설 용도로 다양한 상업 활동 가능

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 적음

약점:

* 유치권 신고로 인한 불확실성

* 고도지구 등 지역 지구 제한

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

제주도의 대표적인 관광 명소인 함덕해수욕장 인근에 위치하여 관광객 유치 및 상업 시설 운영에 유리합니다.

8.2. 미래 가치

제주 관광 산업의 지속적인 성장 가능성과 함덕 지역의 발전 잠재력을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

본 물건의 감정가는 290,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유치권 신고된 금액(17,800,000원)의 성립 여부에 따라 실질적인 낙찰가가 달라질 수 있습니다.

9.2. 산정 근거

합리적인 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 검토와 함께, 주변 시세 및 본건의 활용 가치를 종합적으로 고려해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.