나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1842 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항파두리항몽유적지’ 남동측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 과수원 위주의 경작지 및 일부 건부지가 혼재하는 지역임.

교통상황

기회 1,4) 공히 본건 까지 제반 차량접근이 가능하며, 교통상황은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 창고(공장)용지로 이용중임. 기호 4) 인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택(다가구주택)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접함. 기호 4) 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로 및 서측으로 노폭 약3~4m의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> , 기호 2) 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 기호 1) 토지 지상에 이동식컨테이너 1기가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 일반철골구조 패널위 슁글지붕 단층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 메탈사이딩패널 마감, 내벽: 판넬노출마감, 바닥: 콘크리트노출 마감, 창호: 샷시창호 임. 기호 3) 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 화강석타일, 페인팅 내벽: 벽지 및 페인팅마감, 바닥: 바닥타일 마감, 창호: 샷시창호 임. 기호 5) 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 구조로서(사용승인:2020.01.16.) 외벽: 화강석타일, 페인팅 내벽: 벽지 및 페인팅마감, 바닥: 강화마루, 바닥타일 마감, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호 2) 창고시설(공장) 및 중층 내부에 사무실, 주택 기호 3) 사무실, 기호 5) 주택(다가구주택 3가구) 및 사무실로 이용중임.

설비내역

기호 3) 위생설비, 기호 5) 위생설비, 난방설비, 태양광발전설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호 2) 제시목록 및 공부상 용도는 창고시설이나, 실제 ‘창고(공장), 일부 사무실 및 주택’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1842 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-2

* 물건종별: 근린시설 (토지/건물 일괄매각)

* 감정가: 2,020,558,000원

* 토지면적: 1989.00㎡ (약 601.72평)

* 건물면적: 883.40㎡ (약 267.25평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인 소재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항파두리항몽유적지’ 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 위주의 경작지 및 일부 건부지가 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 교통상황은 대체로 무난한 편임.

* 토지 이용 및 형태: 토지는 인접 도로 대비 평탄한 부정형 및 사다리형의 토지로서, 창고(공장)용지 및 단독주택(다가구주택)용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 일부 서측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 4월 13일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,560,000,000원).

* 총 등기부채권액: 2,295,394,399원 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 포함).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 주식회사골든파크: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-08-13, 대항력 있음.

* 주식회사제플컴퍼니: 보증금 0원, 차임 110,000원, 전입/사업일자 2021-05-12, 대항력 있음.

* 삼현종합건설주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-08, 대항력 없음.

* 유한회사제이디주택건설: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-05-18, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

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* 주변 지역은 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재하는 지역으로, 농림업 활동이 주를 이루는 환경임.

* 관광지인 항파두리항몽유적지와 인접하여 잠재적인 관광객 수요를 활용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지역은 발달하지 않았으며, 근린생활시설 및 단독주택 위주의 산재된 개발이 이루어진 상태임.

* 향후 관광 산업 발전이나 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 배후 수요가 크지 않은 편임.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 편의시설: 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능하며, 대형마트, 병원 등은 제주시내로 이동해야 함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 도보 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

* 의료시설: 기본적인 의료 시설은 접근 가능하나, 종합병원급의 의료 시설은 제주시내를 이용해야 함.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경을 갖추고 있어 쾌적성을 느낄 수 있으나, 편의 시설 접근성은 상대적으로 낮음. 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 없으나, 토지 이용 제한 사항이 다수 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 주식회사골든파크와 주식회사제플컴퍼니의 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 비록 보증금이 0원이더라도, 주식회사제플컴퍼니의 경우 월세(110,000원)가 발생하므로 명도 협상이 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있음.

* 복합적 건물 이용 현황: 공부상 용도는 창고시설이나, 실제로는 창고(공장), 일부 사무실 및 주택으로 복합적으로 이용되고 있어, 관련 법규 준수 여부 및 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

* 일괄 매각 대상: 제시외 건물, 수목, 담장, 바닥 포장, 기계기구 등이 매각에 포함되어 있어, 명도 시 관련 물건 처리에 대한 고려가 필요함 (이동식 컨테이너 1기는 매각 제외).

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정되었던 것으로, 관련 채권 및 담보 물건의 처리 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 제주시 애월읍의 관광지 인근에 위치한 토지 및 근린시설로서, 창고, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물을 일괄 매각하는 건임. 감정가는 20억 2천만 원 수준이며, 토지와 건물 면적이 상당한 편임. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 월세가 발생하는 임차인이 있어 명도에 대한 신중한 접근과 협상이 요구됨. 또한, 다수의 토지 이용 제한 규제와 복합적인 건물 실제 이용 현황은 향후 활용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 될 것임. 총 등기부채권액이 감정가를 초과하는 점과 임차인 리스크를 감안할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

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* 관광지 인근 입지: 항파두리항몽유적지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 사업(예: 체험 시설, 숙박, 카페 등) 운영 시 잠재적인 이점을 가질 수 있음.

* 넓은 토지 및 복합 용도 건물: 상당한 면적의 토지와 창고, 사무실, 주택 등으로 활용되는 건물은 다양한 사업 아이템 적용 및 수익 창출 가능성을 제공함.

* 일괄 매각의 효율성: 토지와 건물을 하나의 단위로 취득하여 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있음.

* 인수되는 임차인 보증금 없음: 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 초기 투자 부담을 줄일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 2,020,558,000원이며, 총 등기부채권액은 2,295,394,399원으로 감정가를 초과하는 상황임. 대항력 있는 임차인(월세 발생)의 존재, 명도 예상 비용, 그리고 다수의 복잡한 토지 이용 제한 규제로 인한 개발 불확실성 등을 종합적으로 고려해야 함. 또한, 제주 지역 부동산 시장의 전반적인 동향과 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 인수되는 임차인 보증금이 0원임을 감안하더라도, 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 1,616,446,400원 ~ 1,818,502,200원.

* 다만, 이는 일반적인 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 방문, 권리 분석 강화, 시장 조사 등을 통해 더욱 정밀하게 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.