나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1760 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 삼도이동 소재 “제주북초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층건 중 제8층 제803호로서, 외벽 : 대리석 및 스타코 마감 등, 창호 : 시스템창호 등 임.

이용상태

(주거용)오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m∼10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1760 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2, 라온제나오피스텔삼도 제8층 제803호

건물명: 라온제나오피스텔삼도

구분: 오피스텔 (주거용)

토지면적: 22.15㎡ (약 6.7평)

건물면적: 78.31㎡ (약 23.7평) - 전용면적 기준

감정가: 299,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동에 소재하며, "제주북초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 점포상가 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.3. 건물의 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 10층 건물 중 제8층에 위치합니다. 외벽은 대리석 및 스타코 마감되었으며, 창호는 시스템창호로 되어 있습니다. 2021년 9월 6일에 사용승인되었습니다.

1.4. 이용상태 및 설비내역

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 토지 이용상태 및 인접 도로

본건 토지는 부정형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(30M 이하, 35M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.7. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

제주시 삼도동에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 주변에 생활 편의시설 및 학교가 인접해 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

소유권은 주식회사삼보이앤지에게 있으며, 2021년 9월 30일 소유권 보존 등기되었습니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 송한정의 전세권설정 (2023년 3월 6일, 250,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 송한정 (2025년 10월 16일, 250,000,000원)

* 기타 압류: 제주세무서장 (2025년 6월 12일), 국민건강보험공단 (2025년 12월 12일), 제주특별자치도 (2025년 12월 24일)

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세권 설정 등기됨.

주의 필요 문구:

본 건에는 대항력 있는 임차인 송 이 보증금 2억 5천만원으로 거주 중입니다. 송 은 전세권 설정 등기일(2023-03-06)보다 법정기일이 빠른 제주세무서의 압류 채권(2025-06-12) 및 최우선변제 대상인 임금채권(근로복지공단, 금액 미상) 등이 존재합니다. 이로 인해 송 은 전세금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않더라도(인수 보증금 합계: 0원), 임차인과의 관계에서 추가적인 법적 분쟁이나 명도 협상이 복잡해질 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 삼도동 지역은 도심 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔이 위치한 주변으로는 단독 및 공동주택, 소규모 상가 등이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 제주시청 및 주요 관공서, 은행, 병원, 마트 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 제주북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 송 의 보증금 미회수 위험: 앞선 권리 분석에서 언급된 바와 같이, 임차인의 보증금 우선 배당 가능성이 낮아 명도 과정에서 갈등 요소가 될 수 있습니다.

* 다수의 압류 채권 존재: 제주세무서, 국민건강보험공단, 제주특별자치도 등의 압류가 설정되어 있어, 경매 절차 및 배당 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 지역 제한: 고도지구, 방화지구 등 건축 관련 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 명도 진행: 경매 물건의 특성상 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축급 오피스텔로, 제주시 중심지에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되고 있는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 우선 변제 가능성이 낮은 점, 그리고 다수의 압류 채권이 설정되어 있는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 제주도청 및 제주시청 등 행정기관 접근성이 좋고, 상업 및 주거 편의시설이 잘 갖춰진 제주시 삼도동에 위치합니다.

* 주거 및 투자 가치: 제주도 부동산 시장의 꾸준한 관심과 함께 주거용 또는 임대 수익형 투자처로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 78.31㎡)의 오피스텔 거래가는 약 2억 3천 7백만원부터 2억 9천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(2억 9천 9백만원)는 최근 실거래가 범위 상단에 위치하고 있습니다.

대항력 있는 임차인 송 의 보증금(2억 5천만원)이 경매 절차에서 우선 배당되지 못할 위험을 내포하고 있으나, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 것은 아닙니다. 따라서, 임차인의 보증금 미회수 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가 하락 추세(2026년 3월 2억 2천만원/72.41㎡)와 감정가, 그리고 해당 물건의 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 낮은 금액에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원

추천 입찰가: 2억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.