나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51542 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포중앙식료시장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제24층 제2402호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수 설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남교동 1-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 10,490,350원(25년 11월 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51542 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 24층2402호

건물명: 남교 크레지움 에듀파크

층수/호수: 25층 건물 중 24층 2402호

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

건물 면적: 72.75㎡ (약 22.00평)

전용면적: 72.75㎡ (약 22.00평) (분양면적은 별도 명시 없음)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 203,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 '목포중앙식료시장' 북서측 인근에 위치

주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경은 보통 수준임

2.2. 교통 상황

차량 접근성: 본건까지 차량 진출입이 용이함

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

근저당: 우리은행 (100,800,000원) (2020-04-23) - 말소기준권리

근저당: 박주원 (36,000,000원) (2023-11-23)

주택임차권: 김은숙 (189,000,000원) (2024-04-09) - 말소

가압류: 장종수 (200,000,000원) (2024-03-21)

강제경매: 주택도시보증공사 (210,218,791원) (2025-10-16)

압류: 국민건강보험공단 (2025-10-22)

등기부채권 총액: 525,800,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-25

확정일자: 2020-04-22

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨 (말소기준권리보다 후순위 권리들). (제시된 정보에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음)

4. 상권분석

4.1. 목포중앙식료시장 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권의 일부를 형성

4.2. 주택 및 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 아파트 단지 배후 상권을 갖추고 있음

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 목포중앙식료시장 등 전통시장과 소규모 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함

대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 판단됨

5.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상됨

5.3. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 주거 및 상업 지역으로 분류되어 있어 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료

전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 10,490,350원 (2025년 11월 기준)이 발생했으며, 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착된 점은 낙찰 후 전기 공급 재개 시 처리 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채무액 및 다른 담보 물건과의 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 중심지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있으며 교통 접근성 또한 양호한 편임. 다만, 상당한 금액의 미납 전기료가 발생해 있고, 이로 인한 전기 공급 중단 안내문이 부착된 점은 주의가 필요함. 권리관계는 말소기준권리 하로 정리되어 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보임.

8. 투자 포인트

목포시 내 신축급 아파트(2020년 사용승인)로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

주거 및 상가 혼용지대로 유동인구가 존재하며, 목포중앙식료시장 등 지역 기반 시설 접근 용이.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원임.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있음.

다만, 미납 전기료 발생으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.