나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51533 [1] 전라남도 목포시 서산동 13-101 광장오피스텔2 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 오피스텔은 전라남도 목포시 서산동 소재 "서산초등학교" 남동측 인근에 위치한 광장오피스텔2 내에 위치하며, 오피스텔은 총 52개호이며, 주위에 빌라, 오피스텔, 원룸 등이 소재하고 있어 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상 오피스텔은 차량진입 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 207호로 외벽: 드라이비트마감. 내벽: 벽지도배마감 및 타일붙임. 창호: 새시창. 방향: 남서향.

이용상태

1.(가) 오피스텔(주거용)

설비내역

도시가스개별난방시설 되어 있으며, 엘리베이터, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 wjqgka.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51533 (1)

소재지: 전라남도 목포시 서산동 13-101 광장오피스텔2 2층 207호

건물명: 광장오피스텔2

토지 면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

건물 면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

총 연면적: 2764.435㎡ (약 836.24평) (건축물대장 기준)

토지 지분: 22.1814㎡ (약 6.71평)

건물 지분: 31.67㎡ (약 9.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 23,000,000원 (2천3백만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 207호

건물 방향: 남서향

전체 호실 수: 61호

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

대상 오피스텔은 전라남도 목포시 서산동 소재 "서산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 빌라, 오피스텔, 원룸 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황

차량 진입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

토지이용계획

해당 물건이 속한 지역은 제1종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 15일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (갑10)입니다.

채권 총액

등기부채권 총액은 27,000,000원이며, 채권자 서울보증보험의 채권금액은 27,711,716원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 26,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015년 3월 18일

* 확정일자: 2015년 3월 20일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2022년 2월 15일

권리 분석 요약

- 등기부상 주택임차권 (을9)이 존재하며, 한국토지주택공사가 2015년 3월 18일 전입 및 2015년 3월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 것으로 보입니다.

- 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, "말소: 인수"로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

- 그러나 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"이라고 명시되어 있어, 실제 낙찰자가 임차인의 보증금 26,000,000원을 부담해야 하는지에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

- 나머지 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

특이사항

* 재정비촉진지구: 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 다른 담보물과 함께 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력있는임차인: 상기 한국토지주택공사 임차인의 권리 인수에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

대상 오피스텔은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 빌라, 오피스텔, 원룸 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

상권 특성

주거용 오피스텔로서 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의 업종이 발달할 것으로 예상됩니다.

미래 가치

재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

서산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

교통 및 편의 시설

차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 주변 편의 시설은 일반적인 주거 지역 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부

한국토지주택공사(LH)의 임차권은 대항력이 있으며, "말소: 인수"로 기재되어 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 실제 낙찰 시 보증금 26,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있으므로, 법원에 대한 상세한 문의와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

재정비촉진지구 관련 불확실성

재정비촉진지구 지정은 개발 호재가 될 수도 있으나, 사업 진행 지연 또는 계획 변경 등 불확실성도 존재합니다.

공동담보의 영향

채무자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 상황이나 채권 채무 관계에 따라 본 물건의 경매 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 서산동에 위치한 주거용 오피스텔로, 서산초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 또한, 재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재입니다. 임차인의 보증금(26,000,000원) 인수 여부가 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "말소: 인수"라는 등기 내용 간에 상충되는 부분이 있어, 낙찰자가 보증금을 추가로 부담해야 하는 위험을 내포하고 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 소명과 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 잠재적 가치 대비 높은 리스크를 가지고 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 모든 불확실성을 해소한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 성장 잠재력 보유.

* 서산초등학교 인근의 안정적인 주거 입지 조건.

* 감정가 대비 시세가 높을 경우, 상대적으로 저렴하게 취득할 기회 (단, 임차인 리스크 상쇄 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 23,000,000원입니다.

제공된 정보상의 건물 면적(31.67㎡, 약 9.58평)을 고려할 때, 목포시 서산동 일대의 유사 오피스텔 시세는 대략 18,000,000원에서 23,000,000원 사이로 추정됩니다. (이는 가상 시세 조사에 기반한 추정치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

명확한 권리 분석 및 법률 검토를 통해 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 최종적으로 확정되지 않은 상황이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보를 바탕으로 하되, 임차인 관련 리스크를 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 물건 자체의 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 그러나 명확히 확인되지 않은 임차인 인수 보증금 위험을 감안하면, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 19,000,000원 ~ 23,000,000원

최종 입찰가는 임차인 관련 위험에 대한 명확한 소명 여부와 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인 보증금 인수 리스크가 명확히 해소되지 않는다면, 예상 입찰가를 낮추거나 입찰을 유보하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.