나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34022 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 613-1 하남금호타운 제3동 제15층 제1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 광산구 월곡동 소재 월곡중학교 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위차하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1501호(계단식,남향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 사방으로 2~4차로의 포장도로에 접하고, 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2019 -12-27)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(2 024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지 개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34022 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 613-1 하남금호타운 제3동 제15층 제1501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 179,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 84.72㎡ (약 25.63평)

* 토지면적: 45.34㎡ (약 13.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 키위금융대부주식회사

* 아파트 건물 노후도: 1991년 10월 준공 (약 35년 경과)

1.2. 감정 평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건 아파트는 광주광역시 광산구 월곡동 소재 월곡중학교 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1501호(계단식,남향)로서 외벽: 콘크리트 위 페인트칠, 내벽: 벽지도배, 타일붙임, 창호: 새시창입니다.

* 이용상태: 아파트입니다.

* 설비내역: 일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 유사사다리형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

* 인접 도로상태등: 본건 아파트단지 사방으로 2~4차로의 포장도로에 접하고, 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 도로, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지 개발지구(완료), 전통상업보존구역입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관례 및 기타 특이사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 월곡동에 소재하며, 월곡중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

* 단지 인근으로 대중교통수단이 운행 중이며, 시가지 내 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 단지 사방으로 2~4차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

* 대로, 중로 등 도로 관련 용도 지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지 개발지구(완료), 전통상업보존구역 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 이경미, 김정애, 정종례 순으로 소유권 이전 등기가 있었습니다.

* 근저당권: 삼도농업협동조합(2건), 키위금융대부주식회사, 정태균 명의의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 전세권설정: 키위금융대부주식회사 명의의 전세권이 설정되었으나 말소 예정입니다.

* 가압류: 한화생명보험 명의의 가압류가 설정되었으나 말소 예정입니다.

* 임의경매: 키위금융대부 명의의 임의경매 개시결정 등기가 있으나 말소 예정입니다.

* 말소기준권리: 삼도농업협동조합의 근저당권(2018-03-12 접수)이 말소기준권리로 판단됩니다.

* 총 등기부채권액: 312,163,237원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 키위금융대부주식회사 (마스킹: 키 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 부담되는 권리나 별도의 공사대금, 유치권 등은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 월곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지를 중심으로 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 월곡중학교가 위치하며, 다양한 종류의 상가들이 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성보다는 안정적인 주거 기능 유지에 초점이 맞춰져 있습니다.

* 주변에 특별히 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 하남금호타운

* 주소: 광주광역시 광산구 월곡동 613-1

* 건축년도: 1991년 10월 (준공 1991.10.18) - 건물 노후화 고려 필요

* 총 동수: 14동

* 총 세대수: 1500세대

* 본건 면적: 전용면적 84.72㎡ (약 25.63평)

* 최고층수: 15층 (본건은 최고층)

* 주차: 지하주차장 46대, 지상주차 3대, 총 1060대 (세대당 약 0.7대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 월곡중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 단지 인근으로 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 생활편의시설: 주변 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 비행안전제6구역: 군사 시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 건축물 신축 및 증축 등 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이미 택지 개발이 완료된 지역으로 영향은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구 월곡동의 기존 주택단지에 위치한 하남금호타운 아파트입니다.

* 입지 및 교통 여건이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 인수해야 할 특별한 권리나 임차인 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 건물 연식이 30년 이상 경과한 점은 단점으로 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계상 인수 부담이 없어 명확한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 추가적인 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 광주광역시 내 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 전용면적 84.72㎡ (약 25.63평)으로 일반적인 선호도가 높은 면적대입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 22일: 150,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 3일: 200,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 2일: 180,000,000원 (15층)

* 감정가: 179,000,000원

* 본건은 15층으로, 최근 동일 면적 13층이 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때 층수 프리미엄을 적용할 수 있습니다.

* 건물 연식(1991년 준공)을 감안하더라도, 최고층이라는 이점과 최근 최고가 거래액을 바탕으로 시세를 형성할 것으로 보입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 최근 최고가 거래액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서, 법원 매각 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 단일 예상 입찰가 제안: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.