나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34051 [1] 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 운암동 "대자초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기 호 구 조 1 "구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감임." 2 "구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 중 제7층 제701호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감임."

이용상태

기 호 이 용 상 태 1 근린생활시설 2 아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서,아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임. 나. 현장조사시 탐문결과 기호(1)현황은 영업시설들이 잔존하나 임대인의 것으로 파악되오니, 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 감정평가서에 의하면 영업시설들이 잔존하나, 임대인의 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34051 (1) 사건으로 진행되는 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제1층 제102호 근린상가 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2025타경34051 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제1층 제102호

용도: 근린상가

감정가: 239,000,000원

토지면적: 35.42㎡ (약 10.72평)

토지 지분: 35.42247㎡ (약 10.72평)

건물면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

건물 지분: 57.75㎡ (약 17.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 입OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치하며, "대자초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 북측과 남측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 23일 접수된 입하신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후의 권리인 근저당권(을2, 을3), 소유권이전(갑2), 압류(갑3, 갑8, 갑9, 갑11, 갑13), 가압류(갑4, 갑5, 갑6) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리(지상권 등)를 인수할 가능성은 낮습니다.

* 임차인 현황

본 건에는 다음과 같은 임차인이 등록되어 있습니다.

* 임차인: 류

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-09

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-14

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 유한회사엔탑스포츠타운, 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-17

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주상복합건물 내 근린상가로서, 주변 배후 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

"대자초등학교"가 인근에 있어 어린이 관련 업종이나 학원 등 교육 관련 시설이 입점하기에 유리할 수 있습니다.

또한, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 일상 소비재 판매점, 서비스 업종 등 다양한 근린생활시설이 운영될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생, 급배수, 냉방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 학교(대자초등학교 등)가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 지역은 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 따른 업종 제한이 있을 수 있습니다.

건물 내에는 총 75대의 주차 공간이 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가서에 따르면, 본건(기호1) 현황은 영업 시설들이 잔존하나 임대인의 소유로 파악됩니다. 이에 대한 명도 협상 시 발생할 수 있는 추가적인 비용이나 시간 소요 가능성에 유의해야 합니다.

토지이용계획 상 보호구역(상대/절대) 및 전통상업보존구역에 해당하므로, 향후 사업자 등록이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

다수의 채권 및 압류, 가압류가 등기부에 존재하였으나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 중심 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 영업이 기대됩니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 잔존 시설물에 대한 명도 협상 및 토지이용계획 상의 제한 사항에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 주상복합건물 내 위치하여 쾌적한 환경 및 현대적인 시설 이용 가능.

* 주변 아파트 단지 및 학교 등 고정 배후 수요 확보.

* 건물과 토지를 일괄 매각하여 취득하는 장점.

* 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 비교적 안전한 투자 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 239,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 시장 시세, 물건 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 물건의 경우 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적으므로, 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세 조사, 예상 임대료 분석, 경쟁 물건 현황 파악 등 추가적인 정보 수집 및 현장 조사가 필요합니다.

보수적인 접근을 위해, 감정가를 기준으로 첫 번째 유찰 시 (약 77% 수준) 또는 두 번째 유찰 시 (약 60% 수준) 등을 고려하여 입찰 계획을 세울 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.