나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6323 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동 소재 한국농수산식품유통공사 동측 건너편에 위치하며, 부근은 각종 상가 및 점포, 음식점 등으로 형성된 나주혁신도시내 상업지대임.

교통상황

나주혁신도시내 중심부 근거리 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서 외벽: 칼라강화유리, 석재 마감 외 내벽: 몰탈위 페인팅 외 창호: 샤시창임.

이용상태

일반음식점(백채김치찌개)

설비내역

급배수 및 공동위생설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

건물 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접하며 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류/소로1류/중로2류(접합), 가축사육 제한구역(모든가축제한구역-빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경6323 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 2층 202호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 398,000,000원이며, 토지 면적은 44.27㎡ (약 13.39평)이고 건물 면적은 149.94㎡ (약 45.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 선OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 나주시 빛가람동 소재 한국농수산식품유통공사 건너편에 위치하고 있습니다.

부근은 나주혁신도시 내 상업지대로, 각종 상가, 점포, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

나주혁신도시 중심부 근거리 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 서측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 북측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류/소로1류/중로2류 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(빛가람동 1,500m) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 2월 3일에 접수된 남광주농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 726,052,777원입니다.

임차인 현황으로는 이서현 임차인이 확인되었으며, 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023년 11월 15일, 확정일자 2025년 12월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 물건의 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 나주혁신도시 내 주요 기관들이 밀집한 상업지대에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

인근에 한국농수산식품유통공사가 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 상가 및 점포, 음식점 등이 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

현재 일반음식점(백채김치찌개)으로 이용 중인 점은 해당 업종에 대한 잠재적 수요를 시사합니다.

다만, 나주혁신도시는 상가 공실률이 약 40% 수준에 달하는 등 상권 활성화에 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

나주혁신도시는 한국농수산식품유통공사를 비롯하여 한국전력 본사 등 다수의 공공기관이 이전하여 자리 잡고 있습니다.

대규모 공공기관 집적화로 인해 관련 종사자 및 방문객 수요가 꾸준히 존재합니다.

혁신도시 내에는 다양한 상업시설, 금융기관, 행정복지센터 등이 입점하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

향후 복합혁신센터 및 생활SOC복합센터 등 주민 생활 편의를 증진할 수 있는 시설 확충 계획도 있습니다.

지역 내 주요 마트로는 롯데마트 나주점(구도심 위치), 산포하나로마트, 금천농협하나로마트 등이 있습니다.

스타벅스, 서브웨이 등 프랜차이즈 매장도 다수 입점해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가축 사육 제한 구역(빛가람동 1,500m)에 해당하며, 인근 축산 농가에서 발생하는 악취 문제가 지속적으로 제기되고 있습니다. 나주시에서 악취 통합관제센터를 운영하며 관리에 힘쓰고 있으나, 악취 문제는 주민 민원의 주요 원인이 되고 있습니다.

나주혁신도시 상가의 높은 공실률(약 40%)은 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 상층부 공실률이 높다는 점은 주의가 필요합니다.

과거 SRF 발전소와 관련하여 환경 논란이 있었던 점도 잠재적 환경 문제로 고려될 수 있습니다.

건물 자체의 이용 상태가 일반음식점으로 현재 운영 중이나, 향후 업종 변경 시에는 관련 인허가 및 시설 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심 상업지구에 위치하며, 한국농수산식품유통공사 등 주요 기관 인접으로 인해 안정적인 수요를 기대할 수 있는 근린상가입니다.

건물 구조가 철근콘크리트이고 일반음식점 용도로 사용 중이며, 교통 및 기반 시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

그러나 높은 상가 공실률과 주변 축산 농가로 인한 악취 문제는 본 물건의 가치 및 임대 수익성에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 신중한 현장 방문을 통해 상권 현황 및 악취 문제 발생 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 더불어 이전 공공기관 종사자들의 고정적인 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

향후 혁신도시 내 유동인구 증가 및 상권 활성화 시, 현재의 감정가 대비 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

건물이 위치한 상업지역은 다양한 업종의 영업이 가능하여, 향후 업종 전환 시에도 유연성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 398,000,000원을 기준으로, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

다만, 나주혁신도시의 높은 상가 공실률과 악취 문제 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여, 시장 상황과 본 물건의 가치를 면밀히 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

투자 목적, 자금 계획, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.