나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34082 [1] 광주광역시 북구 문흥동 787-1 제106동 제15층 제1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 주거환경 등 제반입지조건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트 벽식 슬래브지붕 15층건내 15층 1503호(사용승인일:1990.06.04)로서 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접단지간 내부 도로를 포함하여 4면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 택지개발지구(사업완료지구), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34082 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 787-1 제106동 제15층 제1503호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

건물면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

아파트명: 문흥우산주공2차

사용승인일: 1990년 06월 04일

건물구조: 철근 콘크리트 벽식 슬래브지붕 15층 건물 내 15층

전용면적: 59.39㎡ (약 17.97평) - 최근 매매 자료 기준

공급면적: 정보 없음

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1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치하며, "문흥초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역을 형성하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 편리합니다.

인접 단지 간 내부 도로를 포함하여 4면이 도로에 접하고 있어 도로 접근 상태가 우수합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.3. 권리분석

본건은 광주지방법원의 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 1991년 02월 08일: 홍순자 소유권 이전 (갑1)

* 2006년 05월 02일: 이길남 소유권 이전 (갑2)

* 2017년 04월 28일: 한국주택금융공사 근저당권 설정 (을7, 채권액 228,000,000원)

* 2025년 09월 08일: 김종금외 6명 소유권 이전 (갑3, 상속)

* 2025년 10월 15일: 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정 (갑4, 채권액 80,831,741원) - 본 경매 사건

* 2026년 01월 07일: 김종익 소유권 이전 (갑5, 김종숙 지분 이전, 증여)

* 2026년 03월 27일: 김종량 소유권 이전 (갑6, 김종열 지분 이전, 증여)

경매로 인해 말소될 권리가 대부분이며, 낙찰자는 위 을구의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 소멸됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 임대차 여부는 미상이나, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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1.4. 상권분석

본건이 소재한 문흥동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지대로 형성되어 있습니다.

주변에 문흥초등학교, 문흥중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대형마트(홈플러스 등) 및 관공서(북구청 등)가 인근에 위치하여 생활권이 편리합니다.

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1.5. 생활정보

아파트 단지명: 문흥우산주공2차

관리사무소 연락처: 0622619842

단지 주소: 광주광역시 북구 문흥동 787-1

총 동수: 8개동

총 세대수: 1138세대

최고 층수: 15층

사용승인일: 1990년 06월 04일 (준공 37년차)

주차대수: 총 704대 (세대당 약 0.62대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등

인근 교통: 버스승강장 인접

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1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1990년 준공으로 30년 이상 경과한 노후 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 정보 불확실성: 현장 조사 시 임대 여부가 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 실제 점유 관계는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

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1.7. 종합 의견

본건은 광주 북구의 성숙된 주거지역에 위치하며, 초등학교 및 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

오래된 아파트라는 점은 단점일 수 있으나, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 경매 절차 진행 시 특별한 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

안정적인 주거지로서의 가치와 함께, 지역 내 재건축/리모델링 등 개발 이슈 발생 시 잠재적 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

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1.8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어진 편리한 주거 환경.

* 대단지 아파트: 1138세대의 대단지로 관리 및 유지보수가 비교적 용이함.

* 안정적인 주거 수요: 오랫동안 형성된 주거 지역으로 꾸준한 수요 예상.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 실거래가가 높은 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

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1.9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월 기준, 전용면적 59.39㎡ 기준):

* 106동 9층: 95,000,000원

* 106동 5층: 115,000,000원

* 106동 13층: 115,000,000원

본건은 15층으로 최근 거래된 5층 및 13층보다 높은 층수임을 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이상으로 가치가 형성될 수 있습니다.

최근 거래된 11,500만원 수준을 기준으로, 층수 이점을 감안하여 11,800만원 ~ 12,300만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.