나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34053 [1] 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 제101동 제10층 제1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '마재초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상18층 중 제10층 제1009호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2023-02- 23)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마재초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34053 (1)

소재지: 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 제101동 제10층 제1009호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가치 정보

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 31.65㎡ (약 9.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.55㎡ (약 18.01평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

사용 승인일: 2000년 04월 28일

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상18층 중 제10층

채권자: 입OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '마재초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2013년 10월 28일 접수된 입하신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 14일

대항력: 없음

기타: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 권리관계 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역 특성

대상 물건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 풍암중흥1단지

총 세대수: 1437세대

최고층: 19층 (해당 물건은 10층)

주차대수: 총 664대 (지상 3대, 지하 42대 - 제공된 JSON 정보 기준, 실제와 다를 수 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동 담보

공동 담보 물건으로, 채권 총액이 높게 형성되어 경매 신청 채권자 외 다른 채권자의 권리 관계도 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (등기부채권 총액: 206,000,000원)

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구의 아파트로서, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가와 차이가 있으며, 내부 확인 불가 및 비행안전구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공동 담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

양호한 주거 입지와 아파트 단지 내의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가 전략을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 유사 면적 아파트의 실거래가는 160,000,000원에서 177,000,000원 사이로 확인됩니다. 감정가는 204,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

또한, 최근 전월세 계약 사례에서 150,000,000원 및 120,000,000원의 보증금이 형성되어 있어 임대 수요가 있음을 알 수 있습니다.

내부 확인 불가 및 비행안전구역 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

(위 범위 내에서 현장 조사를 통한 상세 물건 상태 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.