나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33915 [1] 광주광역시 북구 양산동 288-15 제101동 제5층 제513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 '양산제' 북서측 인근에 위치하는 '(호반아파트)' 제101동 제5층 제513호(전유면적: 37.83㎡)로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상15층 건 중 제5층 일부(제101동 제513호)로서, 1997년 10월 25일 사용승인되었으며, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

남서향의 복도식 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내에 자체지반 평탄하게 조성된 4필지 일단 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 북측 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)ㆍ(4): 공히 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>. (2): 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19) <군사기지 및 군사시설 보호법>. (3): 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19) <군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '강민채' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33915 (1)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 288-15 제101동 제5층 제513호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조 정보

구분건물 전용면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

구분건물 공용면적 (전유면적 + 공용면적 합계): 59.95㎡ (약 18.13평) - *JSON 데이터에서 59.95㎡의 매매 정보가 확인되어 기재*

토지 면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

토지 지분: 20.506999999999998㎡ (약 6.20평)

건물 면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

건물 지분: 37.83㎡ (약 11.44평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층 ~ 지상 15층 건물 중 제5층 일부

사용승인일: 1997년 10월 25일

1.3. 가격 정보

감정가: 73,000,000원

1.4. 물건 상세 정보

채권자: 백OO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 양산동에 소재하는 '호반아파트' 제101동 제5층 제513호임.

주위는 아파트 단지, 단독 주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주상 혼용 지대임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

다양한 노선의 시내버스 이용 가능 (예: 일곡10, 첨단23, 첨단30, 금남57, 양산60 등)

2.3. 도로상태

본건 북측, 서측, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 북측 도로를 통해 진출입함.

2.4. 주변 시설 및 환경

양산호수공원이 인근에 있어 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용 가능함.

북구복합문화커뮤니티센터가 가까이 있어 다양한 문화 시설 이용이 편리함.

초등학교 (양지초, 광주양산초, 연제초) 및 중학교 (광주양산중)가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

주변에 본촌산업단지가 있어 직주근접성이 있을 수 있으나, 주거 지역과 맞닿아 있는 형태임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 '을11' 전세권설정 (2020-12-07, 백도경)으로 판단됨.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'는 비어있음.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 백도경

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-04

확정일자: 2021-01-14

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 백도경은 대항력이 있는 것으로 확인됨.

이에 따라, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인의 실제 거주 및 대항력 유무와 관련하여 추가적인 확인 및 신중한 접근이 요구됨.

3.5. 등기부 현황 (요약)

소유권 변동: 리젠시빌주식회사 → 양현미 → 강민채

담보/압류/가압류 내역:

* 을11: 전세권설정 (백도경, 60,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (광주신용보증재단, 45,576,407원)

* 갑10: 압류 (광주광역시)

* 갑11: 압류 (서산세무서장)

* 갑12: 압류 (광산세무서장)

* 갑14: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑15: 압류 (북광주세무서장)

* 갑13: 임의경매 (백도경)

등기부채권 총액: 105,576,407원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산동은 광주광역시 북구에서 인구가 많은 지역 중 하나로, 주거 지역과 일부 산업 시설(본촌일반산업단지)이 혼재된 곳임.

아파트 단지, 단독 주택, 상가 등이 복합적으로 발달한 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

4.2. 상업시설 현황

인근에 각종 점포가 혼재하는 주상 혼용 지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 상점들은 충분히 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 호반아파트 / 양산1차호반리젠시빌

주소: 광주광역시 북구 양산동 288-15

건축년도: 1997년 (29년 경과)

세대수: 576세대

동수: 2개동

최고층: 15층

주차대수: 총 275대 (지상 3대, 지하 12대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전시설: 지상 3대, 지하 20대

5.2. 편의 및 문화시설

양산호수공원, 북구복합문화커뮤니티센터 이용 편리.

도서관 (예: 양산도서관) 등 문화 및 학습 시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

임차인 백도경은 2021년 1월 4일 전입하여 대항력을 갖추고 있음.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 유무와 함께 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

6.2. 건물 노후화

1997년 준공된 아파트로, 29년 경과에 따른 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 토지이용계획 및 제한

토지는 제3종일반주거지역이며, 소로 1류, 2류 도로에 접함.

또한, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음 <군사기지 및 군사시설 보호법>.

6.4. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 동일 채무로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주 북구 양산동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가도 감정가 수준에서 형성되어 있어 시장성이 무난한 편입니다. 특히 양산호수공원 및 문화센터 등 지역 편의 시설이 가까워 주거 만족도를 높일 수 있습니다. 다만, 29년의 건물 노후화, 비행안전구역 지정, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴봐야 할 요소입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산호수공원 및 북구복합문화커뮤니티센터 등 양호한 생활 인프라 접근성.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트.

* 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있어 시세 반영이 잘 된 편.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(37.83㎡)과 유사한 최근 매매 사례(2026년 6월, 7,000만원 / 2026년 7월, 7,500만원)를 분석했을 때, 평균 시세는 약 7,250만원으로 산정됩니다.

감정가는 7,300만원이며, 건물 노후화 및 대항력있는 임차인 존재(인수 보증금 0원 명시)를 감안하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 72,000,000원 ~ 73,000,000원 사이에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 분위기, 그리고 임차인 관련 추가 확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.