나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34064 [1] 전라남도 나주시 이창동 506-58 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "영산포여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2014.07.01) 외벽 : 치장벽돌 마감, 창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 상대보호구역, 개발촉진지구(2014-12-23), 배수구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사의 승계인)로부터 2026. 4. 29.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 향후 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨
- 2022년 4월 25일 접수 제11985호 주택임차권 등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 나주시 이창동 506-58 4층402호

용도: 연립주택

토지면적: 54.16㎡ (약 16.38평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

감정가: 66,000,000원 (육천육백만원)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 중 제4층 제402호

사용승인일: 2014년 07월 01일

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "영산포여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든가축제한구역)

* 상대보호구역

* 개발촉진지구(2014-12-23)

* 배수구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사(채권자)의 강제경매 개시결정 (갑8, 2025-10-13 접수)

* 주요 권리사항:

* 소유권이전 (갑2, 2015-05-07) - 김수옥

* 소유권이전 (갑6, 2017-08-08) - 배태현

* 주택임차권 (을8, 2022-04-25 접수) - 한국토지주택공사 (보증금 42,000,000원, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 42,000,000원

* 전입일자: 2020-01-02

* 확정일자: 2019-12-10

* 대항력: 없음 (물건명세서 및 등기부상 말소 대상)

* 특이사항:

* 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사의 승계인)로부터 2026년 4월 29일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 향후 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 2022년 4월 25일 접수된 주택임차권 등기(제11985호)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸됩니다.

* 따라서, 본 경매물건은 임차인 관련 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

본건과 동일한 주소지(이창동 506-58)에 위치한 "영산탑빌"(연립, 2014년식, 53.59㎡, 3층)이 2025년 10월 30일에 58,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 본건(49.94㎡, 4층)의 감정가 66,000,000원과 비교 시 유사한 수준으로 파악됩니다.

다른 주변 다세대주택 거래 사례로는 "골든빌K"(2008년식, 74.93㎡, 3층) 45,000,000원(2025년 10월), "골든빌L"(2009년식, 72.3㎡, 4층) 60,000,000원(2024년 11월)이 있습니다.

4.2. 시세 분석

감정평가액 66,000,000원은 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가와 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 4층이라는 점과 유사 조건의 실거래가(58,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 영산포여자중학교가 소재하며, 주거 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

* 영산포여자중학교

* 인근에 초등학교 및 고등학교 등 추가 교육시설 이용 가능

5.3. 주변 환경

* 교통: 차량 접근성 양호, 시내버스 등 대중교통 이용 가능

* 주거: 연립주택 밀집 지역

* 개발 계획: 제1종일반주거지역, 개발촉진지구 등에 포함되어 향후 지역 개발 가능성 내포

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, SGI(서울보증보험)의 확약서 제출로 인해 대항력은 포기되었으며, 임차보증금은 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 임차인 관련 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고)

* 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 법원 문건 및 확약서 내용을 통해 최종적으로는 매각으로 소멸되는 권리로 분류되었습니다.

6.2. 환경 관련 고려사항

본건 소재지인 나주시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 갈등 및 환경 문제(악취, 분진 등)가 보고된 사례가 있습니다.. 그러나 본건(이창동 506-58) 인근에서 직접적인 혐오 시설이나 환경 문제에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 이창동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 66,000,000원입니다. 주변 시세 및 실거래가를 고려할 때 적정 수준의 감정가로 판단되며, 건물 사용승인일(2014년)도 비교적 최근 연식에 해당합니다.

임차인 관련 복잡한 권리관계가 있었으나, 법원의 기록 및 제출된 확약서를 통해 대항력은 소멸되었고 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본 건의 주요 인수 리스크를 제거하는 긍정적인 요소입니다.

교통 및 주변 환경도 양호한 편이나, 나주시 전반에 걸친 환경 문제 및 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해 볼 수 있으나, 본건 위치에 직접적인 영향은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연식(2014년)의 연립주택

* 대항력 있는 임차인 문제 종결로 인한 명확한 권리관계

* 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰가의 부담 감소

* 나주 지역 개발 가능성 및 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 주변 유사 물건 실거래가: 58,000,000원 (영산탑빌, 53.59㎡, 3층)

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가(6,600만원)와 유사한 면적의 실거래가(5,800만원)가 존재하며, 4층이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 59,400,000원 ~ 66,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 상세 분석 후 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.