나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34026 [1] 광주광역시 광산구 송정동 918-3 송정2차라인아파트 103동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산역" 북동측 인근에 위치한 송정2차라인아파트 제103동 제7층 제706호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 7층 706호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 주차장, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동남측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34026 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 918-3 송정2차라인아파트 103동 7층706호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, 지하철 "도산역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 현재까지 파악된 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 1999-01-12 접수된 근저당권 (을6, 한국자산관리공사, 99,000,000원)으로 확인됩니다. 이 권리를 기준으로 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

기타 등기사항:

* 소유권 이전 내역 (갑1-2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5)

* 근저당권 (을8, 박효정, 22,500,000원) - 말소

* 가압류 (갑8, 롯데캐피탈주식회사, 20,063,230원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑9, 박효정, 15,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

총 채권액 합계: 141,563,230원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 지상권 개요만 있으나 상세 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 확인되어, 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

임대관계: 임대관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

주거지대로서의 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 7층에 위치합니다.

내외부 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

설비: 일반적인 아파트 공용 설비(급배수, 위생, 소화전, 주차장, 도시가스, 난방)가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 송정라인2차 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차: 아파트 단지 전체 주차 대수는 422대입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건 외 타 물건에도 담보가 설정되어 있어, 관련 사건의 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

중복 사건: 유사한 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어, 경매 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계 및 보증금, 차임 정보가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건축 연도: 1998년에 건축되어 약 28년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서 인근 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동의 아파트 물건으로, 도산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성은 확보된 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점과 공동담보 및 중복 사건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 형성되어 있으며, 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 위치하여 실거주용으로 적합합니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다.

시세 대비 잠재력: 최근 거래 사례를 바탕으로 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물 전용면적 59.87㎡ (약 18.11평) 기준으로, 최근 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

2026년 6월 1일 거래: 59.87㎡, 2층, 120,000,000원

2026년 5월 4일 거래: 77.15㎡, 9층, 174,000,000원 (본건과 면적 차이 있음)

본건의 감정가는 131,000,000원입니다.

2층의 유사 면적 물건이 120,000,000원에 거래된 점, 본건은 7층으로 더 높은 층수인 점, 9층 물건(면적 다름)이 174,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상됩니다.

잠재적 리스크(공동담보, 중복사건, 임대관계 미확인)와 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.