나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21461 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 21층 2102호로서 외벽 : 몰타르위 페인트, 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 21층2102호

사건번호: 군산지원 2025타경21461 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2022년

사용승인일: 2022년 9월 29일

감정가: 3억 1천 6백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 포장도로에 접하고 있습니다. 동측 도로를 통해 주로 출입합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25M~30M), 소로2류(폭 8M~10M), 소로3류(폭 8M미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022년 10월 18일, 1억 2천만원)

* 기타 권리 내역 (모두 말소 예정):

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022년 10월 18일)

* 근저당권: 우리은행 (2022년 10월 18일, 1억 2천만원)

* 근저당권: 홍영주 (2023년 12월 7일, 13억원)

* 주택임차권: 양승필 (2022년 10월 25일 전입/확정, 2024년 10월 11일 배당신고)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 10월 16일, 2억 5천 3백만원)

* 등기부채권 총액: 16억 7천 3백만원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양승필 (양 )

* 보증금: 2억 5천 3백만원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰로 인해 소멸됩니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: "한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하며, 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 21층에 위치합니다.

* 마감: 외벽은 몰타르 위 페인트 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방 설비, 소화전, 승강기, 출입 통제 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트 명칭: 송학크레지움캐슬아파트

* 총 동 수: 4개 동

* 총 세대 수: 294세대

* 최고 층수: 27층

* 최저 층수: 2층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

* 주차: 총 384대 주차 가능 (총괄표제부 기준)

6. 잠재적 리스크

* 과다한 채무 총액: 본건과 관련된 총 채무액(16억 7천 3백만원)이 감정가(3억 1천 6백만원)에 비해 상당히 높아, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상인 부분이 있으나, 명시된 임차인 양승필 씨는 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 입지 조건 및 교통은 보통 수준으로 평가되나, 신축 아파트라는 점은 긍정적인 요소입니다. 과도한 채권 총액으로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물이 최신 상태입니다.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 매우 높은 채무 총액으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세기준으로 최근 매매사례를 볼 때, 2026년 7월 14층 매물이 2억 5천 5백만원에 거래되었습니다. 본 물건은 21층으로 더 높은 층수임을 감안할 때, 층별 프리미엄을 고려하여 2억 7천만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가(3억 1천 6백만원) 및 채권 총액(16억 7천 3백만원) 대비 저평가된 가격으로, 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.