나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21465 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제23층 제2302호로서, 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 천장: 벽지 등 마감, 창호: 새시이중창입니다.

이용상태

"아파트" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, "대(아파트부지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21465 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 23층2302호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000 원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공년도: 2022년

총층수/해당층: 27층 중 23층

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

단지 동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측 및 서측으로는 폭 약 6~8미터 포장도로와 각각 접합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 홍금자 (현황: 보증금 253,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023.11.09, 배당신고일자 2024.10.04)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 등기부 요약

소유권보존: 호림주택주식회사 (2022.10.18)

근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 2022.10.18) - 말소기준권리

근저당권: 홍영주 (1,300,000,000원, 2023.12.07) - 말소

주택임차권: 홍금자 (253,000,000원, 2023.11.09) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (253,000,000원, 2025.10.16) - 말소 (본건 경매)

총 등기부채권액: 1,673,000,000원

1.2. 3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2022.10.18)

매각으로 인해 아래의 모든 권리는 소멸됩니다.

* 우리은행 근저당권

* 홍영주 근저당권

* 홍금자 주택임차권

* 주택도시보증공사 강제경매

1.2. 4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

인근 한국농업기술진흥원 및 주변 주거 단지를 배후로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

추가적인 상권 분석을 위해서는 주변 근린생활시설의 업종, 임대료 수준, 공실률 등을 조사할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일

총 동수: 4동

총 세대수: 294세대

최고층: 27층

본건 위치: 103동 23층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

분양면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

단지 총 면적: 34092.85㎡

주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대) (건축물대장 기준)

참고: 아파트 정보에 기재된 총 주차 대수는 20대이나, 건축물대장 총괄표제부상 총 주차 대수는 384대임.

1.4. 2. 주변 편의시설

주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

본건 인근에는 송학초등학교가 있으며, 도보로 약 10분 거리에 위치합니다.

그 외 종합병원이나 대형 쇼핑 시설 등은 직접적인 근거리가 아니므로, 차량 이동을 통한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 주차 공간 부족 가능성 (아파트 정보 기준)

아파트 정보에 기재된 총 주차 대수(20대)는 294세대 대비 매우 부족한 수준으로, 실제 거주 시 주차 관련 불편함이 예상됩니다. (다만, 건축물대장 총괄표제부상 총 주차 대수는 384대로 확인되어 혼선이 있습니다. 건축물대장 상의 384대를 기준으로 본다면 주차 문제는 없을 것으로 보입니다.)

1.5. 2. 토지 이용 계획상의 제약

대로3류, 소로2류, 소로3류 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제약이 발생할 수 있습니다. (본건은 이미 아파트로 건축되었으므로 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.)

1.5. 3. 가축사육제한구역 지정

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도이므로 직접적인 영향은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 외관상 양호한 상태일 것으로 추정됩니다.

권리분석 결과, 모든 등기부상의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 절차로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다.

다만, 아파트 정보에 기재된 주차 대수(20대)와 건축물대장상의 주차 대수(384대) 간의 큰 차이는 확인 및 주의가 필요합니다. 건축물대장상의 384대 기준이 적용된다면 주차 문제는 없을 것입니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가(3억 1천 1백만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

준공 4년 차의 신축급 아파트.

권리관계가 명확하며 인수되는 권리가 없어 안전한 물건.

안정적인 주거 수요가 예상되는 아파트 단지 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000 원

최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 16층: 235,000,000 원

* 14층: 255,000,000 원

* 6층: 230,000,000 원

최근 거래가는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이로 형성되어 있으며, 평균 약 2억 4천만원 수준입니다.

인수 보증금: 0원

감정가 대비 시세가 낮음을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000 원 ~ 230,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.