나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31789 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)구분건물은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도 청" 남서측 인근에 위치하는 '효자스위트엠씨즈오피스텔 제301호 및 309호'로서 주위일대는 근린생활시설 및 숙박시설과 사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대로 형성되어 있습니 다.

교통상황

본건 오피스텔 서측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕복6차선의 홍산로와 접하고 있으 므로, 도로연계계통이나 구조와 대중교통 편의성 등을 고려하면 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제3층 301호 및 309호로서 외 벽 : 석재판넬붙임 등 내 벽 : 무늬코트, 벽지도배 및 타일 붙임 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

기호 1,2) "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 정방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업업무용 및 주거용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 동측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 지하주차장은 동측으로 접한 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시 가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m∼40m)(2025-01-06)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접 함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함), 가축사육제한그역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31789 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 301호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

* 건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 함OOOOOOOO (함열신용협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 청 남서측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 오피스텔 서측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 6차선의 홍산로와 접하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 및 12~15m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 지형 정방형이며 지세가 평탄한 상태로, 현재 상업업무용 및 주거용 토지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보 및 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설 등 부정적 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 업무시설이 발달한 도심 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 3일자 함열신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 여기에는 갑3 가압류(박종진), 을2 근저당권(고창주류유한회사), 갑5 압류(국민건강보험공단), 갑9 가압류(도이치파이낸셜), 갑10 임의경매(함열신용협동조합), 갑11 압류(서광주세무서장) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용(존재 여부, 범위, 존속기간 등)은 상세히 기재되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 김예정: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-02-03)

* 함열신용협동조합: 근저당권 (말소기준권리, 2020-02-03)

* 박종진: 가압류 (2023-02-14, 말소)

* 고창주류유한회사: 근저당권 (2023-05-16, 말소)

* 국민건강보험공단: 압류 (2024-03-07, 말소)

* 도이치파이낸셜: 가압류 (2025-03-04, 말소)

* 함열신용협동조합: 임의경매 (2025-10-16, 말소)

* 서광주세무서장: 압류 (2026-08-04, 말소)

* 등기부채권 총액: 502,527,656원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재하는 상업업무용 지역으로, 지역 내 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지)에 해당하며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있어 상업 시설로서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상세: 본건이 속한 '효자 스위트엠씨즈 오피스텔'은 2019년 10월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 총 276세대로 구성되어 있으며, 본건은 3층 301호입니다.

* 전용면적: 29.76㎡ (약 9.00평) 입니다.

* 이용상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비(총 4대, 1대 비상용), 소화전설비 및 지하주차장 설비(총 237대 주차 가능) 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 존재 여부 및 인수 시 발생할 수 있는 부담에 대해 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계 등 상세 내용을 조사하지 못했습니다. 따라서 현 임차인 현황 및 관련 사항 파악에 주의가 요구됩니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장과 등기부등본상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동의 상업업무 중심지에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 최근 실거래 사례가 꾸준히 발생하고 있다는 점에서 환금성 또한 양호할 것으로 판단됩니다. 권리분석상 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, '지상권'에 대한 불확실성과 임대차 관계의 미확인 부분은 투자 결정 전 반드시 추가 확인해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주시청 인근의 핵심 상업업무지구에 위치하여 직주근접성과 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통망: 주요 도로와의 접면으로 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이동 또한 편리합니다.

* 명확한 권리관계(대부분): 말소기준권리 하의 다수 권리가 소멸될 예정으로, 복잡한 권리관계로 인한 부담이 적습니다.

* 최신 실거래 데이터 확보: 2026년 6월 기준 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매 사례가 존재하여 시세 파악 및 향후 투자 가치 예측에 도움이 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월의 실거래가는 최고 106,000,000원, 최저 95,000,000원 수준이며, 본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 본 물건은 3층에 위치하며, 5층 매물이 95,000,000원에 거래된 사례가 있음을 고려할 때, 층별 가격 편차 가능성을 염두에 두어야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 결과, 보수적으로 98,000,000원에서 102,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 101,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.