나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31791 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 226 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 소재 "전주예수병원" 서측 인근에 위치하는 스위트빌1차(세칭) 제3층 제302호"로서, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 선너머2길, 선너머3길이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지와 고자차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, "대(다세대주택용 건물용지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4M의 도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-08-28)(접합), 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(우석대학교(한의학과분관)), 주거환경개선지구(화산2), 역사문화환경보존지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31791 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 226 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물면적: 49.12㎡ (약 14.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가에 위치하며, "전주예수병원" 서측 인근 지역에 소재합니다.

주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 주요 도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(우석대학교 분관), 주거환경개선지구(화산2), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 02월 13일 접수된 중부새마을금고의 근저당권(을8)입니다.

이 근저당권을 포함한 을구의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

갑구 상으로는 소유권 이전 내역과 서민금융진흥원의 가압류, 사 의 강제경매 개시결정 등기 등이 확인되며, 이들 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 채권액은 45,769,751원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 주민을 위한 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 전주예수병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

교육시설로는 상대보호구역으로 지정된 우석대학교(한의학과 분관)가 있어 교육 환경 또한 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

주거환경개선지구에 포함되어 있으므로, 향후 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적 또는 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등은 특정 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 지역에 대한 지도를 확인한 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 구도심의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 의료 시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 부분에 대한 확인이 필요합니다.

동일 건물 내 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

본건과 동일한 '스위트빌1차' 건물 내 전용면적 49.12㎡의 최근 실거래가가 2026년 3월에 4,300만원으로 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가 54,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

주거환경개선지구에 포함되어 있어, 향후 지역 재개발 또는 환경 개선 사업 추진 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 건물(스위트빌1차)의 전용면적 49.12㎡ 거래 사례가 4,300만원으로 파악되었습니다.

본건의 감정가는 54,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 1,100만원 가량 높게 책정되었습니다.

인근 '스위트빌2차'(전용면적 59.72㎡)의 2026년 2월 거래가 6,500만원을 참고하더라도, 본건의 적정 가치는 4,300만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 낙찰을 위해서는 감정가 대비 경쟁률 및 현장 시세 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 최근 거래된 4,300만원을 기준으로 하되, 명도 및 기타 제반 비용을 고려하여 4,500만원 ~ 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황과 본건의 개별적 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.