나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5943 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광초등학교 서측 인근에 위치하는 이지 더원1차오션포레 106동 23층 2302호이며 주변은 일광신도시내 대단위 아파트단지이고, 도로 변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 중 23층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감. - 내벽: 벽지, 타일 마감 등. - 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 공동주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 왕복3차선 규모의 도로를 통해 주로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5943 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 23층 2302호

용도: 아파트

감정가: 3억 3천 5백만원

토지면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

건물면적 (전용면적): 59.62㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동래농업협동조합 (임의경매 개시권자)

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, 일광신도시 내 대단지 아파트 단지에 속해 있습니다.

주변으로는 일광초등학교가 서측 인근에 있으며, 도로변에는 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

단지 내에서 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 물건의 토지이용계획상 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 확인한 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2021년 4월 8일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소유권(갑1, 갑2)을 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 입찰 전 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 보증금이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사이지아산산업 (2020-05-22)

* 소유권이전 (매매): 이하산 (2020-07-20)

* 근저당권: 동래농업협동조합 (2021-04-08, 318,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 동래농업협동조합 (2021-12-07, 36,000,000원, 말소)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025-02-12, 42,008,305원, 말소)

* 가압류: 북부산농업협동조합 (2025-05-30, 34,465,456원, 말소)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-07-24, 15,709,270원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-09-25, 12,061,017원, 말소)

* 임의경매개시결정: 동래농업협동조합 (2025-10-16, 287,364,429원, 말소)

총 등기부채권 금액: 458,244,048원

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 일광신도시는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 신흥 주거지역입니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대단지 아파트로서 기본적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 향후 지역 발전 가능성 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 일광 이지더원1차오션포레

주소: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746

사용승인일: 2020년 3월 27일 (준신축급)

총 세대수: 653세대

총 동수: 7개동

최고층: 26층 / 본건: 23층

주차대수: 지하주차 17대 (총 주차대수는 정보 부족, 지하 전기차 충전기 15대)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

관리사무소 연락처: 051-722-0060

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 계약 전 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

건축물은 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 장기적으로 건물의 노후화나 유지보수 관련 비용 발생 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 신축급 아파트로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 부채 및 제한물권이 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점 또한 큰 장점입니다.

다만, 임대 관계에 대한 미상 정보는 입찰 전 반드시 확인하시어 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일광신도시 내 준신축급 대단지 아파트 (2020년 준공)

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음 (단, 임대관계 미상 부분 확인 필요)

* 일광초등학교 인근의 우수한 주거 입지

* 현 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 아파트(전용면적 59.62㎡)는 2026년 6월 기준 5층 매물이 3억 2천만원, 15층 매물이 3억 4천 3백만원, 20층 매물이 3억 4천만원에 거래되었습니다.

본건은 23층으로, 최근 거래된 고층 매물보다 높은 층수임을 감안할 때 시세는 3억 4천 5백만원에서 3억 5천만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 3억 3천 5백만원으로, 현재 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

이에 따라, 현 시세 및 높은 층수를 고려한 적정 예상 입찰가는 3억 4천 5백만원으로 산정합니다.

(본 예상 입찰가는 제반 비용 및 부대비용을 제외한 순수 물건 가치 기준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.