나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경785 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 725 오시리아스퀘어 2층비219호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 시랑리 소재 '국립수산과학원' 남서측 인근에 위치함. 주위는 판매시설, 숙박시설, 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 2층 비219호로서, (사용승인일:2016.05.25) 외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 치장석 붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(골프연습장)으로, 인근 호수(비220, 비221, 비222)와 일체로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30미터 내외, 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시랑리 725 :준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-03-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 일련번호(1)은 인근 호수(비220호, 비221호, 비222호)와 일체로 골프연습장으로 이용중임.

물건 비고

감정인의 감정평가서 및 2026. 5. 18.자 사실조회 회신에 의하면, 본건은 인근 호수(비220호, 비221호, 비222호)와 일체로 이용중이지만 면적 특정 및 다른 호수와 경계의 판단이 가능하며 북동측 출입문의 폐쇄에 따른 비용은 약 200만원 정도로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경785 (1)

부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 725 오시리아스퀘어 2층비219호

근린상가 (제2종근린생활시설 - 골프연습장)

감정가: 351,000,000원

토지면적: 71.61㎡ (약 21.66평)

토지지분: 71.606㎡ (약 21.66평)

건물면적: 78.32㎡ (약 23.69평)

건물지분: 78.32㎡ (약 23.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 2016년 5월 25일 사용승인

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 시랑리 소재 '국립수산과학원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 판매시설, 숙박시설, 상업나지 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물이 접한 도로는 서측 약 30미터, 북측 약 20미터 폭의 포장도로입니다.

본건이 속한 지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류에 접하고 가축사육제한구역 및 관광단지로 지정되어 있습니다.

오시리아 관광단지 내에 위치하여 주변으로 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데월드 어드벤처 부산, 이케아, 아난티 코브 등 다양한 관광 및 상업 시설이 집적되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 3월 21일 접수된 부산은행의 근저당(을1, 240,000,000원)입니다.

매각으로 인해 본건에 등기된 압류(갑10, 갑12), 근저당(을1), 임의경매개시결정(갑11) 등 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2025-06-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 엄

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 오시리아 관광단지 내 오시리아 스퀘어에 위치한 상가로, 주변에는 다양한 판매시설, 숙박시설, 상업나지 등이 혼재되어 있습니다.

현재 제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용 중이며, 인근 호실(비220, 비221, 비222)과 일체로 이용되고 있습니다.

오시리아 관광단지는 대규모 관광 및 복합 상업 시설이 밀집된 지역으로, 방문객 및 유동인구 흡수가 용이한 상권 특성을 지닙니다.

단지 내에는 롯데월드 어드벤처 부산, 이케아, 롯데 프리미엄 아울렛 등이 운영 중이며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 오시리아 관광단지 내 쇼핑몰, 식음료 시설, 호텔 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: '국립수산과학원'이 인근에 위치하며, 오시리아 해안산책로 등 자연 친화적인 공간도 접근 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)로 인한 민원이나 문제는 현재까지 확인되지 않았습니다. (기장군 내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 인접 호실과의 통합 이용: 본건은 인근 호수(비220, 비221, 비222)와 일체로 이용 중이나, 면적 특정 및 경계 구분이 가능합니다. 다만, 향후 활용 시 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 출입문 폐쇄 비용: 북동측 출입문 폐쇄에 따른 비용이 약 200만원 정도로 예상되어, 이는 명도 또는 활용 과정에서 고려될 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 명시된 임차인들의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (주의사항: 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 권리분석 결과와 별개로 보증금/차임 등 확인 필요)

* 관광단지 개발 현황: 오시리아 관광단지는 핵심 시설의 개발 지연 및 건설 경기 침체로 인해 일부 계획이 더디게 진행되고 있다는 평가가 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 시랑리에 위치한 오시리아스퀘어 내 상가로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 부담이 적은 물건입니다.

제2종근린생활시설(골프연습장)로 이용 중이며, 인접 호수와 일체로 활용되고 있어 향후 통합적인 운영 또는 개별 활용 시 고려사항이 존재합니다.

오시리아 관광단지라는 입지적 장점과 주변의 다양한 관광 및 상업 시설의 집적 효과를 기대할 수 있으나, 단지 개발의 일부 지연 및 인접 호실과의 연계성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 오시리아 관광단지 내 입지로 향후 잠재적 가치 상승 기대: 대규모 관광 개발이 진행 중인 지역에 속해 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 현재 골프연습장으로 이용 중이나, 상가로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 시내버스정류장이 인근에 위치하며, 단지 내 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세, 본건의 활용 가능성, 인접 호실과의 연계성, 오시리아 관광단지 개발 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 권리관계가 양호하고 입지적 장점이 있는 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 본건의 경우 인접 호실과의 통합 이용 등 특이사항을 감안하여 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.