나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22821 [1] 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 119동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천중학교' 동측 인근에 소재하는 연산엘지아파트 119동 2층 201호로서, 부근은 대단위 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건[119동] 내 2층 201호로서(사용승인일: 1999.03.27) ·외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, ·내벽 : 벽지도배등 마감, ·창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향의 경사지대내에 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합) 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임, · 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경22821 (1) 사건으로 진행되고 있으며, 주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22821 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 119동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 407,000,000원

* 토지면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

* 건물면적: 119.25㎡ (약 36.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천중학교' 동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10M~12M), 중로1류(폭 20M~25M), 중로2류(폭 15M~20M) 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 지상권 외에는 없습니다. (상세 내용은 별도 확인 필요)

* 말소기준권리: 2016년 9월 9일 부산은행 근저당 (을9) 입니다.

* 등기부채권 총액: 471,800,000원이며, 본 경매 절차를 통해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 안철린(1999-06-01), 박순재(2010-07-28)

* 근저당: 부산은행, 중소기업은행 (모두 말소 예정)

* 임의경매 개시 결정: 중소기업은행 (본건), 부산은행

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 속한 연산엘지아파트는 대단위 주거 밀집 지역에 위치하며, 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 주거 상권으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 2층 201호로, 1999년 3월 27일에 사용승인되었습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 연산엘지아파트는 총 24개 동, 2302세대로 구성되어 있으며, 1999년에 사용승인되었습니다. 총 주차대수는 588대(지상 3대, 지하 585대)입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 주차장에 55대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 유동화 물건: 본 건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 권리관계 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1999년 사용승인으로 준공된 지 25년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 층수: 2층의 저층 세대로서 채광, 소음, 사생활 보호 측면에서 고층 대비 불리할 수 있습니다.

* 면적: 제공된 건물면적 119.25㎡ (약 36.07평)은 공급면적일 가능성이 있으며, 실제 사용 가능한 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다. 최근 매매 사례의 전용면적이 약 18.15평 ~ 25.72평임을 감안할 때, 본건의 정확한 전용면적 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설이 있다고 알려진 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 대표적인 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 환경과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 1999년 준공된 아파트로 노후화는 진행되었으나, 단지 내 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '중복사건', '유동화물건'이라는 특이사항은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다. 2층이라는 저층의 특성은 단점으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 연제구 연산동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 가격: 감정가 407,000,000원 대비 시세 비교를 통해 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

* 규모: 119.25㎡ (약 36.07평)의 넓은 면적은 대가족이나 넓은 공간을 선호하는 수요자에게 적합합니다.

* 잠재력: 준공된 지 25년이 경과한 아파트로서, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 407,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5-6월):

* 59.997㎡ (약 18.15평) 기준: 240,000,000원 ~ 278,000,000원 (층수 및 호수별 차이)

* 84.99㎡ (약 25.72평) 기준: 320,000,000원 (18층)

* 시세 분석: 본 건의 건물면적 119.25㎡ (약 36.07평)은 최근 매매 사례의 전용면적보다 넓습니다. 이는 본 건의 면적이 공급면적일 가능성을 시사합니다. 현재 감정가는 약 11.28백만원/평이며, 소형 평형의 최근 매매가 단위당 가격(약 12.45 ~ 15.36백만원/평)과 비교할 때, 본 건의 실제 전용면적과 내부 상태를 확인한 후 가격 적정성을 판단해야 합니다. 2층 저층이라는 점, '중복사건', '유동화물건' 등의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 현 시세 및 감정가, 그리고 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 350,000,000원 ~ 390,000,000원 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (본 범위는 실제 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.