나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22078 [1] 경상남도 통영시 무전동 495-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,5~7)은 경상남도 통영시 무전동 소재 ‘통영시 보건소’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2,4)는 경상남도 통영시 용남면 화삼리 ‘화포마을’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 소규모공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2,4,5,6)은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리 완경사지의 '전, 휴경지' 상태입니다. 일련번호(2,4)는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(5,6)은 사다리 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(7)은 부정형 완경사지의 '전 및 진입로' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,7)은 지적도상 맹지이나 일련번호(7)은 남동측으로 소폭의 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(2,4)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(5,6)은 북동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2,4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법> 일련번호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법> 일련번호(7): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(2,4) 지상에 부합물 및 종물의 성질인 제시외 건물 10동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 싱글지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2007.12.04, 증축일 : 2008.06.30, 2010.01.21) 외 벽 : 싸이딩판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지, 일부 타일, 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

창고시설 및 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. (1층 : 창고, 사무소, 2,3층 : 다가구주택)

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비가 시설되어져 있으며, 2,3층은 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

일련번호(2,4) 지상에 부합물 및 종물의 성질인 제시외 건물 10동이 소재하며, 일련번호(3) 건물은 1층 내부에 중층이 소재하는 것으로 조사되나 구조 및 관리상태 등을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22078 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협 (정보 제공 시 농OOOOOOOOOOO로 표기됨)

* 소재지: 경상남도 통영시 무전동 495-1 (부수적으로 용남면 화삼리 등 타 필지 소재)

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 62,025,900원

* 토지면적: 2191.00㎡ (약 662.77평)

* 건물면적: 0.00㎡ (다만, 부합물 및 종물로 간주되는 제시외 건물 존재 가능성 있음)

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각. 제시외 건물 포함 가능성 확인 필요)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 일련번호(1,5~7): 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시 보건소' 동측 인근에 위치하며, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 일련번호(2,4): 경상남도 통영시 용남면 화삼리 '화포마을' 북서측 인근에 위치하며, 소규모공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

* 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. (일련번호 2,4,5,6 해당)

* 형태 및 이용상태

* 일련번호(1): 사다리 완경사지의 '전, 휴경지' 상태입니다.

* 일련번호(2,4): 2필 일단의 부정형 완경사지 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

* 일련번호(5,6): 사다리 완경사지의 '휴경지' 상태입니다.

* 일련번호(7): 부정형 완경사지의 '전 및 진입로' 상태입니다.

* 인접 도로상태

* 일련번호(1,7): 지적도상 맹지이나, 일련번호(7)은 남동측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호(2,4): 동측으로 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(5,6): 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉, 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m 이내).

* 일련번호(2,4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m 이내).

* 일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉, 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m 이내), 도로구역(국도14호선).

* 일련번호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m 이내), 도로구역(국도14호선).

* 일련번호(7): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역(주거밀집지역 200m 이내), 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내).

* 혐오시설

* 제공된 정보 내에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2011-05-04, 농업협동조합자산관리회사, 351,000,000원).

* 등기부채권 총액: 498,648,000원.

* 권리분석 요약

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구의 근저당권 2건, 지상권설정 1건 등 (말소기준권리 포함).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요. (주의 필요)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다. (상세 내역 없음)

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 통영시 무전동 및 용남면 화삼리 일대에 위치하며, 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 일부분은 대로변에 인접해 있으며, 주거 및 상업, 녹지 지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주변에 통영시 보건소가 위치하여 공공시설 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 통영시 보건소 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 포장도로 및 대로변에 인접하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 환경: 근교 농경지대와 주거지역, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 조용하면서도 편의시설 접근이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 농지이므로 해당 자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다.

* 맹지: 일부 토지는 지적도상 맹지로, 진입로 확보 여부를 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역 내에서는 가축 사육에 제한이 따릅니다.

* 공동담보: 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 건물 포함 여부: '토지매각'으로 명시되어 있으나, '일괄매각' 지시와 '제시외 건물' 및 '건물감정평가요항표' 존재로 인해, 부합물 및 종물로 간주되는 건물들이 매각 범위에 포함될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 부족하여 인수해야 할 채무나 명도 저항의 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 통영시 내에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지 매각 건입니다.

* 토지는 농지, 휴경지, 건부지 등 다양한 형태로 이용되고 있으며, 일부 필지는 맹지에 해당하나 도로에 접한 필지도 존재합니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무, 소멸되지 않는 지상권, 임대관계 미상 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* '토지매각'임에도 불구하고 '일괄매각' 및 '건물감정평가요항표'가 존재하는 점은 매각 범위에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소하고 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 통영시의 도시 지역, 일반주거지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 포함된 토지로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 대로변 및 포장도로에 접한 필지가 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 경매 감정가: 감정가를 기준으로 시세 대비 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석, 현장 답사 결과, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 제반 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명, 소멸되지 않는 지상권, 임대관계 미상 등의 불확실성을 충분히 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.