나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22045 [1] 경상남도 거제시 옥포동 528-3 대한미래로상가아파트 2층201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하는 '옥포국제시장'의 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 2층 201호 ~ 203호(현: 201호)로서, 외벽: 석재타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

숙박시설(호스텔: 객실 35개 호, 문화정보교류시설 및 주방, 안내실, 보일러실, 흡연실, 창 고, 복도 등)임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 전기판넬 난방설비, 전기온수기, 천장형 에어컨(문화정보교류시설) , 소방설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측 하향 경사지세 내 가로장방형의 토지로서 주상용 건부 지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(일방통행)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22) (옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

① 본 건 기호 1) ~ 3)인 ‘2층 201호 ~ 203호’는 2016.02.16.자에 ‘2층 201호’로 전유부 합병됨. ② 본 건 기호 1) ~ 3)은 2016.02.16.자에 ‘제2종근린생활시설(기타사무소)’에서 ‘숙박시 설(호스텔)’로 용도변경됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) ~ 3)인 ‘2층 201호 ~ 203호’는 2016.02.16.자에 ‘2층 201호’로 전유부 합병된 것으로 조사되는바(집합건축물대장(표제부, 을) 변동사항 참조), 본 평가에서는 기호 1) ~ 3)을 일괄하여 평가함. 2) 본 건 기호 1) ~ 3)은 2016.02.16.자에 ‘제2종근린생활시설(기타사무소)’에서 ‘숙박시 설(호스텔)’로 용도변경된 것으로 확인됨. 이에 본 평가에서는 해당 용도변경 사항을 반 영하여 평가함.

물건 비고

일괄매각.
[목록 1~3] 등기사항전부증명서상 3개 호실(2층 201호, 202호, 203호)이나, 집합건축물대장 및 현황 상 1개 호실(2층 201호)로 전유부 합병되었고 1개 호실로 일괄 평가됨, '제2종 근린생활시설(기타사무소)'에서 '숙박시설(호스텔)'로 용도 변경된 것으로 감정서상 조사됨(감정서 및 집합건축물 대장 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22045 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 528-3 대한미래로상가아파트 2층 201호

용도: 숙박시설 (호스텔)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 670,000,000 원

토지면적: 145.78㎡ (약 44.10평)

건물면적: 532.11㎡ (약 160.96평)

1.3. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 145.78㎡

건물지분: 532.11㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보, 등기사항전부증명서상 3개 호실(2층 201호, 202호, 203호)이나 집합건축물대장 및 현황상 1개 호실(2층 201호)로 전유부 합병되었고 1개 호실로 일괄 평가됨. '제2종 근린생활시설(기타사무소)'에서 '숙박시설(호스텔)'로 용도 변경됨.

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 '옥포국제시장' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다. (1)

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존, 이전 등 다수의 권리가 존재했으나, 근저당권(을8) 및 임의경매(갑22)와 강제경매(갑26)가 말소 기준권리 및 경매 개시 결정 등기입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을8 근저당권 (2010-09-17, 거제수산업협동조합, 390,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리: 을8 근저당권, 을9 근저당권, 갑22 소유권이전(임의경매), 갑26 강제경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상임.

주의 필요: 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본 물건은 '옥포국제시장' 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 숙박시설(호스텔)로 용도 변경되어 운영 중이며, 객실 35개를 포함한 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. (1)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 '옥포초등학교병설유치원'의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다. (2, 3, 4, 5)

5.2. 편의 시설

주변에 옥포국제시장 등 다양한 근린생활시설이 있어 이용이 편리합니다. (1, 10)

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근이 용이하며, 지역 내 교통망을 통해 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (호실 통합 및 용도 변경)

등기사항전부증명서상 3개 호실(201호, 202호, 203호)로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 1개 호실(201호)로 합병되어 일괄 평가 및 매각되었습니다. 또한, 기존 '제2종 근린생활시설(기타사무소)'에서 '숙박시설(호스텔)'로 용도 변경된 상태이므로, 변경된 용도에 대한 운영 현황 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. (1)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, '상대보호구역(2025-07-22)' 및 '상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)'으로 지정되어 있어, 향후 시설 운영 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. (1)

6.3. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 인수될 수 있는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재하는지 철저한 조사가 필요합니다. (7)

6.4. 공동담보/일괄매각 관련

본 건은 공동담보로 진행되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동의 상업지역에 위치한 숙박시설(호스텔)로, 옥포국제시장과 인접하여 상권이용이 비교적 용이한 편입니다. 3개 호실이 합병되고 용도가 변경된 이력이 있으며, 초등학교 병설유치원 보호구역 내에 위치한다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 발생할 수 있는 위험을 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

인근 옥포국제시장을 중심으로 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후수요 확보가 가능합니다.

숙박시설(호스텔)로 운영 중인 점을 감안할 때, 관광객 또는 비즈니스 수요를 대상으로 한 수익 창출이 기대됩니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 670,000,000원

총 채권액 400,000,000원 (주채무 390,000,000원 + 기타 10,000,000원)

상기 물건의 감정가, 권리 분석, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 임대차 관계 미상 등 확인되지 않은 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 보증금 인수분은 0원으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.