나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22047 [1] 경상남도 거제시 장평동 1202-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트 블록조 판넬지붕 4층 건물로서, (사용승인일: 2002.03.06 / 증축일: 2004.04.19) 외 벽: 복합판넬 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22047 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1202-2

용도: 제2종근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 363.70㎡ (약 110.03평)

건물 면적: 703.96㎡ (약 212.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 72.30㎡

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 1,369,504,340원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함.

1.4. 건물 세부 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트 블록조 판넬지붕 4층 건물

사용승인일: 2002년 03월 06일

증축일: 2004년 04월 19일

주요 용도: 제2종근린생활시설

건축 면적: 216.98㎡

건축물의 동별 연면적 합계: 703.96㎡

대지 면적: 363.70㎡

건폐율: 59.66%

용적률: 193.56%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스 정류장이 소재하는 등, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

기타 제한: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을13) 입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 동일한 날짜 및 권리자, 채권액의 근저당권 (을13) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 50,000원

전입/확정/배당신고일: 2024-10-17 / 2024-10-17 / 2025-12-10

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-28

확정/배당신고일: 미상

대항력: 없음

* 임차인: 배

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2002-06-20

확정/배당신고일: 미상

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인 배 가 존재함에도 불구하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 없음을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,096,071,035원 입니다.

3.5. 기타 권리사항

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 설정되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 거제시 장평동은 장평초등학교 인근에 자리하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 아파트 단지들과 주거 지역은 본건의 근린생활시설로서 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 상업시설

장평초등학교 및 주거 단지와 인접해 있어 교육 관련 시설 및 일상생활에 필요한 근린 상업시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 검색 결과, 주변에 터미널 및 백화점 등 대형 편의시설과의 접근성도 언급됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

장평초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 편리하며, 인근에 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 배 임차인은 전입일자(2002-06-20)가 말소기준권리(2015-12-17)보다 앞서 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 인수되지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 신중히 검토해야 합니다.

* 건물 제시외 면적: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 매각에 포함되어 있어, 해당 부분의 법적 적법성 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 정확한 내부 구조 및 이용 현황을 확인하지 못하였습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 장평동의 중심 상업 지역에 위치한 제2종근린생활시설 건물입니다. 초등학교 인접, 편리한 교통, 상업 및 주거 지역의 혼재 등 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 제시외 건물의 포함 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교와 주거 단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 규모: 넓은 토지와 건물 면적은 다양한 상업적 활용 가능성을 제공합니다.

* 시세 대비 합리적 가치: 권리 관계 정리가 예상되므로, 향후 시세 상승을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 분석

* 대항력 있는 임차인 배 의 정확한 권리 관계 및 보증금 관련 상세 조사

* 제시외 건물의 법적 지위 및 건축 관련 적법성 확인

* 건물 내부 상태 및 필요한 수리 비용 추정

* 지역 상권의 향후 발전 가능성 및 공실률 예측

인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 일반적으로 감정가의 60%~80% 수준을 입찰가의 기준으로 삼지만, 본 물건의 특수성을 감안하여 시장 상황과 법적 리스크를 충분히 반영한 금액으로 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22047 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1202-2

용도: 제2종근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 363.70㎡ (약 110.03평)

건물 면적: 703.96㎡ (약 212.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 72.30㎡

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 1,369,504,340원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함.

1.4. 건물 세부 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 및 시멘트 블록조 판넬지붕 4층 건물

사용승인일: 2002년 03월 06일

증축일: 2004년 04월 19일

주요 용도: 제2종근린생활시설

건축 면적: 216.98㎡

건축물의 동별 연면적 합계: 703.96㎡

대지 면적: 363.70㎡

건폐율: 59.66%

용적률: 193.56%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스 정류장이 소재하는 등, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

기타 제한: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을13) 입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 동일한 날짜 및 권리자, 채권액의 근저당권 (을13) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 50,000원

전입/확정/배당신고일: 2024-10-17 / 2024-10-17 / 2025-12-10

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-28

확정/배당신고일: 미상

대항력: 없음

* 임차인: 배

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2002-06-20

확정/배당신고일: 미상

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인 배 가 존재함에도 불구하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 없음을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,096,071,035원 입니다.

3.5. 기타 권리사항

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 설정되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 거제시 장평동은 장평초등학교 인근에 자리하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 아파트 단지들과 주거 지역은 본건의 근린생활시설로서 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 상업시설

장평초등학교 및 주거 단지와 인접해 있어 교육 관련 시설 및 일상생활에 필요한 근린 상업시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 검색 결과, 주변에 터미널 및 백화점 등 대형 편의시설과의 접근성도 언급됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

장평초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 편리하며, 인근에 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 배 임차인은 전입일자(2002-06-20)가 말소기준권리(2015-12-17)보다 앞서 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 인수되지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 신중히 검토해야 합니다.

* 건물 제시외 면적: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 매각에 포함되어 있어, 해당 부분의 법적 적법성 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 정확한 내부 구조 및 이용 현황을 확인하지 못하였습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 본건 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 장평동의 중심 상업 지역에 위치한 제2종근린생활시설 건물입니다. 초등학교 인접, 편리한 교통, 상업 및 주거 지역의 혼재 등 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 제시외 건물의 포함 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교와 주거 단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 규모: 넓은 토지와 건물 면적은 다양한 상업적 활용 가능성을 제공합니다.

* 시세 대비 합리적 가치: 권리 관계 정리가 예상되므로, 향후 시세 상승을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 분석

* 대항력 있는 임차인 배 의 정확한 권리 관계 및 보증금 관련 상세 조사

* 제시외 건물의 법적 지위 및 건축 관련 적법성 확인

* 건물 내부 상태 및 필요한 수리 비용 추정

* 지역 상권의 향후 발전 가능성 및 공실률 예측

인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 일반적으로 감정가의 60%~80% 수준을 입찰가의 기준으로 삼지만, 본 물건의 특수성을 감안하여 시장 상황과 법적 리스크를 충분히 반영한 금액으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.