나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22029 [1] 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 102동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1206호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-30)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2024-03-26)<사방사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22029 (1)

소재지: 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 102동 12층1206호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

토지지분: 54.081㎡ (약 16.36평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈주식회사)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재 '삼룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 대지권의 토지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 상 소유권 이전 내역은 2002년 3월 22일 전영숙, 2008년 3월 21일 최기철, 2016년 2월 26일 박언지(매매) 순입니다.

말소기준권리인 근저당은 2016년 2월 26일 현대캐피탈주식회사가 설정한 151,200,000원입니다.

본 경매 개시 결정은 2025년 10월 2일 현대캐피탈에 의해 116,876,259원으로 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 151,200,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 별도로 등록된 지상권은 없습니다.)

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 실제 거주 현황 및 내부 상태는 반드시 직접 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 문동동 지역은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

아파트 명칭: 대아푸른솔마을

주소: 경상남도 거제시 문동동 661

사용승인일: 2002년 2월 5일

단지 정보: 총 3개동, 292세대 규모의 아파트 단지입니다.

전용면적(단지 전체): 21669.9㎡

총면적(단지 전체): 27326㎡

주차대수: 총 201대 (지상 3대, 지하 10대, 기타 188대)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1206호입니다.

내부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.

설비 내역: 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부를 확인할 수 없어 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 도배, 장판, 설비 등의 노후화 및 수리 필요 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 2002년식으로, 준공된 지 20년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 상업용지, 주거용지, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 이는 향후 주변 개발에 영향을 줄 수 있으나, 주거용 아파트로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계가 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 문동동에 위치한 대아푸른솔마을 아파트입니다. 삼룡초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 면적 84.91㎡(약 25.69평)이며, 12층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 건축 연도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거래가 기반 시세 대비 감정가 차이: 최근 실거래가(84.91㎡ 기준 6,800만원) 대비 감정가(9,300만원)가 높게 형성되어 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

* 가격 상승 잠재력: 거제 지역의 부동산 시장 동향 및 본 아파트의 입지적 장점을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.91㎡)의 8층 매물이 2026년 5월 16일에 68,000,000원에 거래되었습니다. 해당 매물은 8층이었으나, 본건은 12층으로 더 높은 층수입니다.

현재 시세 및 층수 프리미엄을 고려하더라도, 감정가 93,000,000원은 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 내부 상태 확인 불가 및 건물의 연식을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 최근 실거래가(68,000,000원)에 층수 프리미엄 및 시장 상황을 감안하여, 75,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 80.6% 수준이며, 최근 실거래가 대비 약 10.3% 높은 금액입니다.

본 예상 입찰가는 현재의 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 변동, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.