나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22076 [1] 경상남도 거제시 옥포동 526-6 에스코빌3 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포국제시장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 대중교통사정 등을 고려시 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 1층 101호로서, 외벽: 석재, 타일 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)임

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형의 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22076 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 526-6 에스코빌3 1층101호

* 용도: 근린상가 (참고: 건축물대장 상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있어 현장 확인 및 관련 공부 확인이 필요합니다.)

* 감정가: 21,000,000원

* 토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

* 건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경남신용보증재단 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포국제시장' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 대중교통 이용 편의성 등을 고려 시 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 대지권의 목적이 되는 토지는 세장형의 완경사지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 남측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (2025-07-22)

* 상대보호구역 (옥포초등학교병설유치원)

* 중점경관관리구역 (2019-08-22) (옥포항항만시가지구역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 7일 경남신용보증재단의 가압류 (갑16)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 2025년 10월 16일 경남신용보증재단의 강제경매 (갑17)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현황 상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권에 대한 구체적인 내용은 없습니다.)

* 소유권 변동:

* 2009년 4월 7일: 주식회사아시아리쿠르트 (소유권보존)

* 2022년 1월 14일: 남대호 (소유권이전, 임의경매로 인한 매각)

* 채권자 현황:

* 경남신용보증재단: 총 채권액 42,314,985원 (가압류 42,314,985원, 강제경매 41,822,091원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: '옥포국제시장' 인근에 위치하여 지역 상권의 영향을 받을 수 있는 입지입니다.

* 건물 내 복합 용도: 주변에는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 폭넓은 수요층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 변화: 옥포항항만시가지구역 내 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획 및 경관 관련 정책 변화에 따른 상권의 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 지역은 주거 및 상업시설이 혼합된 일반적인 시가지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 편리합니다.

* 건물 설비: 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있어 이용에 편리합니다.

* 교육환경: 옥포초등학교병설유치원과 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 건축 또는 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 본 물건은 근린상가로 분류되어 있으나, 건축물대장 상 주용도가 공동주택으로 기재되어 있어 실제 건축물 현황과 공부 상 내용 간의 차이가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 명확한 용도 검토가 필수적입니다. (건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 1층 101호)

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 현황 및 명도 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 또는 신규 개발 시 법적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 관련 채무 총액 및 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 등 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 옥포항 인근에 위치한 소형 집합건물(근린상가/공동주택)로, 감정가는 2,100만원으로 소액 투자가 가능한 수준입니다.

* 입지적으로는 '옥포국제시장' 인근으로 유동인구 및 상권의 이점을 가질 수 있으나, 건축물대장 상 용도 불일치, 임대 관계 미상, 복합적인 도시계획 제한 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다.

* 이에 따라, 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 및 실제 용도 확인, 그리고 관련 공부(등기부등본, 건축물대장 등)의 면밀한 검토를 통해 리스크를 해소하고 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 2,100만원이라는 낮은 감정가는 소액 투자 또는 실거주 목적의 접근성을 높여줍니다.

* 입지적 이점: '옥포국제시장'과 인접해 있어 지역 상권의 활성화 및 잠재적 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 21,000,000원을 기준으로, 앞서 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치, 임대 관계 미상, 도시계획 제한 등)와 함께 철저한 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 기반으로 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

* 권리 분석 상 인수되는 권리 부담은 경미하나, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통해 결정하는 것이 가장 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.