나이스옥션 법원경매 마산 2025타경322 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 211-11 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '무궁화아파트' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

세멘트벽돌조 세멘트기와즙 제3층 제301호로서 외벽 : 모르타르위 페인트 마감 등, 내벽 : 모르타르위 페인트 마감, 벽지붙임 등, 바닥 : 장판깔기 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 3페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

건물만 매각(토지를 수반하지 않는 건물만의 평가액임). 증축된 부합물 및 종물은 건물가격에 포함되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경322 (1) 사건번호의 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 211-11 소재의 연립주택 건물입니다. 감정가는 24,000,000원이며, 토지 면적은 0.00㎡로 건물만 매각 대상입니다. 건물의 전유 면적은 58.14㎡ (약 17.59평)이며, 건물만 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 황OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 단지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 소재 부지의 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당하고, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 건물만 매각되는 물건으로, 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가액으로 책정되었습니다. 건물 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(황남숙, 2018-11-07, 54,000,000원)이 말소될 예정이며, 압류권자(마산세무서장, 창원시, 국민건강보험공단) 및 임의경매 개시 결정권자(황남숙) 역시 말소될 예정입니다. 소유권이전청구권가등기(이효건, 2020-03-30) 또한 말소기준권리보다 선순위일 경우 소멸될 수 있으나, 명시적인 말소 예정 여부는 확인이 필요합니다. 다만, 일반적으로 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으며, 이에 따라 다른 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 산호동 일대는 주택 밀집 지역으로, 인근에 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

1.4. 생활정보

본건은 세멘트벽돌조 세멘트기와즙 구조의 제3층 제301호 연립주택입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 내벽은 모르타르 위 페인트 및 벽지 마감, 바닥은 장판 깔기 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 보일러에 의한 난방 설비와 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 자체의 사용 승인일은 1979년 12월 10일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '건물만 매각'이라는 점입니다. 즉, 건물 소유권은 취득하지만 건물이 위치한 토지에 대한 소유권이나 사용 권리를 함께 취득하는 것이 아니므로, 토지 소유주와의 별도 합의가 필요하거나 향후 토지 사용에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 건물 가치가 크게 하락할 수 있으며, 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가액임을 명확히 인지해야 합니다. 또한, 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑8)가 말소 예정 표시가 되어있지 않아, 매각 후 소멸 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 토지 소유권이 없는 건물만 매각되는 특이한 물건입니다. 건물 자체의 연식(1979년 준공)을 고려할 때, 현재 감정가 24,000,000원은 건물만의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 입지상 주택가에 위치하고 기본적인 생활 편의는 가능하나, 토지 문제를 해결하지 못하면 활용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 건물만 매각이라는 특수한 상황을 고려해도 감정가가 매우 낮게 책정되었습니다.

* 개발 가능성: 만약 토지주와의 협의를 통해 토지 사용 문제를 해결하거나, 향후 주변 개발 계획과 연계될 경우 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 저가 투자 기회: 토지 문제를 감수할 수 있다면, 매우 저렴한 가격으로 건물 소유권을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 중 가장 유사한 연식(1989년 준공)의 다세대주택(49.29㎡)이 33,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(58.14㎡, 1979년 준공)의 감정가 24,000,000원은 건물만 매각되는 점을 감안해도 상대적으로 낮은 수준입니다. 제시된 시세 자료들을 종합하고, 본 건의 건물만 매각되는 점과 건물 연식을 고려했을 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 26,000,000원에서 30,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 토지 소유권 부재로 인한 리스크가 크므로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 주변 지역(마산합포구 진전면 일대)에서 의료폐기물 소각장 건립이 추진되어 주민 반발이 있는 것으로 파악되나, 본건 소재지(산호동)와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.