나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12193 [1] 경상남도 창원시 진해구 청안동 473 부영아파트 310동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 '안골포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경량철골트러스위 금속기와잇기지붕 15층 건내 1층 102호로서 (사용승인일 : 2003.02.19) 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호: PVC창호 입니다. *패문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 평지 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로1류의 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부 와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매진행 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12193 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 청안동 473 부영아파트 310동 1층 102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

133,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

건물 면적 (전용면적): 59.84㎡ (약 18.10평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

현OOOOOOO (현대캐피탈 추정)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동에 소재하는 '안골포초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공공시설, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 벽식조 구조이며, 지붕은 금속기와잇기 마감된 15층 건물 중 1층 102호입니다. 사용승인일은 2003년 2월 19일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 PVC 창호로 마감되었습니다. 현장 조사 시 점유자의 부재로 인해 내부 상태에 대한 정확한 확인은 이루어지지 못하였습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 중로1류(폭 20m~25m)의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (안골포중학교, 안골포초등학교)

* 절대보호구역 (안골포초등학교)

* 국가산업단지 (2023-12-05)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 9일에 등기된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 소유권은 부영, 부영주택을 거쳐 현재 함은석으로 이전되었습니다. 근저당권, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매개시결정 기입등기(현대캐피탈)를 제외한 대부분의 권리는 말소(소멸)될 예정입니다. 최종적으로 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 현장 조사가 통상적인 상태를 상정하여 이루어졌으므로, 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변으로 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 진해3차부영아파트

* 사용승인일: 2003년 2월 19일

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 1275 세대

* 최고층수: 15층

* 주차대수: 총 646대 (지상 3대, 지하 27대)

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주변에 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

* 안골포초등학교, 안골포중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주차 시설

단지 내 총 646대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지하주차장도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

점유자 부재로 인한 내부 시설의 정확한 확인이 불가능하였으므로, 내부 상태 및 이용 상황에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 도시계획시설 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대/절대보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획 규제 및 제한 사항이 적용되고 있습니다.

6.3. 공동 담보

본건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상이며, 내부 확인이 제한적이었던 점을 고려하여 입찰 전 면밀한 현장 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 신축 연차는 있으나, 대단지 아파트로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 인수 부담이 없는 것으로 예상됩니다. 다만, 미확인 내부 상태와 복잡한 도시계획 제한 사항, 공동 담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 진해구 내 기존 주거 단지로, 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 대단지 아파트의 장점: 단지 규모가 커 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 시세가 감정가보다 낮은 수준으로, 시세차익의 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 78,000,000원 ~ 81,000,000원 선에서 거래된 것으로 확인됩니다. 본건은 1층으로, 층별 차이를 고려할 때 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰이 필요합니다. 현재 감정가는 133,000,000원이지만, 최근 거래 시세를 고려하면 1층의 특성을 감안한 입찰가가 적절할 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 수준으로 산정합니다. 이 가격은 최근 실거래가 상단과 1층의 가격 조정을 감안한 보수적인 접근이며, 향후 시세 상승 잠재력 및 추가적인 내부 상태 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.