나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12128 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 950-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재‘주촌면 행정복지센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 소규모 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 인접 토지와 경계구분 없이 '잡종지' 로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : ①대상물건 기호1)토지 지상에 소재하는 이동이 용이한 제시외물건인 컨테이너박스 등은 감정평가외 하였으며, 토지는 이에 구애없이 평가하였습니다. ②대상물건 기호1)토지는 인접 토지와 경계 구분없이 이용중이며, 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 및 제시외물건 소재여부 확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

공부상 지목은 ‘답’이나 현황 인접 토지와 경계구분 없이 일단의 건설중기 야적장(잡종지)으로 이용 중임. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 950-6에 소재하며, 주촌면 행정복지센터 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 소규모 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 7m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 개요가 있으나, 등기부등본 상 을9 근저당권(말소기준권리) 및 그 이후의 권리들은 모두 말소(소멸) 처리되어 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (2016-04-22)

* 갑6: 소유권이전 (2021-10-08)

* 갑8: 소유권이전 (2022-01-06, 80,000,000원)

* 을9: 근저당권 (2022-08-24, 330,000,000원, 말소기준권리)

* 을10: 지상권설정 (2022-08-24, 말소)

* 갑13: 가압류 (2023-07-14, 42,188,994원, 말소)

* 갑14: 가압류 (2023-08-31, 13,530,000원, 말소)

* 갑15: 압류 (2023-09-06, 말소)

* 갑16: 압류 (2023-10-16, 말소)

* 갑17: 가압류 (2023-10-31, 87,590,990원, 말소)

* 갑19: 압류 (2024-05-20, 말소)

* 갑21: 가압류 (2025-07-25, 10,175,000원, 말소)

* 갑22: 강제경매 (2025-10-15, 134,204,440원, 말소, 채권자: 근로복지공단)

* 갑23: 압류 (2025-12-19, 말소)

등기부채권 총액은 483,484,984원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 지목 불일치

본건 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 인접 토지와 경계 구분 없이 일단의 건설중기 야적장(잡종지)으로 이용 중입니다. 이는 용도 변경 또는 활용에 있어 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불분명 및 제시외 물건

현황 인접 토지와 경계 구분 없이 이용 중이며, 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 또한, 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스는 매각 제외 대상이므로, 현황 파악 시 주의가 요구됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 2024년 2월 29일 지정된 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 및 민원 가능성

주변 공장지대 개발과 관련하여, 김해시 주촌면 일대는 과거부터 공장 악취 민원이 꾸준히 발생해왔습니다. 대규모 아파트 단지 입주 이후 악취 민원이 급증한 사례가 있으며, 최근에는 인근 산단에 폐기물처리시설 건립 계획 관련 주민 반대 논란도 있었습니다. 본건의 현황(건설중기 야적장)은 이러한 지역적 특성과 연관이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

8.1. 토지 면적 및 감정가

본건은 총 178.00㎡ (약 53.8평) 면적에 대해 109,470,000원의 감정가를 가지고 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 낙찰 후 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 이를 위한 추가적인 시장 조사 및 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.