나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1490 [1] 울산광역시 중구 우정동 498-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 ‘한국석유공사’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공단, 공동주택등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 토지로 상업용 건부지로 이용중.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 15미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역(2016-12-20) , 지구단위계획구역(우정혁신지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골지붕 단층 건물로서, 내외벽: 징크 판넬 마감 등, 창 호: 강화유리 및 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록 2는 근린생활시설로 현재 공실 상태임
3.목록 1 지상 제시외 주차차단기는 매각에 포함함. 목록 1은 인근 카페 전용주차장으로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1490 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소재지: 울산광역시 중구 우정동 498-3

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

채권자: 울산제일새마을금고 외

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 1176.20㎡ (약 355.8평)

건물면적: 397.46㎡ (약 120.2평)

건물구조: 일반철골구조 철골지붕 단층 건물

특이사항: 목록 1 지상 제시외 주차차단기는 매각에 포함되며, 목록 1은 인근 카페 전용 주차장으로 사용 중임.

1.3. 감정가

총 감정가: 10,493,164,600원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 우정동에 소재하며, ‘한국석유공사’ 남동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 공단, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

본건은 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)에 해당함.

소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있음.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 한국토지주택공사의 소유권 보존 등기 및 주식회사 디알의 소유권 이전 등기가 확인됨.

다수의 근저당권(울산제일새마을금고, 남울산새마을금고, 김성민) 및 지상권 설정 등기가 존재했으나, 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 확인됨.

건물 등기부상 주식회사 디알의 소유권 보존 등기 및 근저당권(울산제일새마을금고, 남울산새마을금고, 김성민) 등기가 존재했으나, 이 역시 말소될 것으로 예상됨.

토지 등기부채권 총액: 9,960,000,000원

건물 등기부채권 총액: 6,120,000,000원

3.2. 말소기준권리

등기부상 근저당권(울산제일새마을금고, 2021-03-31 접수, 4,800,000,000원) 및 (남울산새마을금고, 2021-03-31 접수) 등이 말소기준권리로 판단되며, 이보다 선순위 권리 없이 낙찰 시 대부분의 권리가 말소될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권 설정은 말소된 것으로 기재되어 있음. 이 부분은 권리 관계의 최종 확인을 위해 추가적인 조사가 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

건물 이용상태 및 기타사항에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 등 인수되는 권리가 있는지 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 울산 중구 우정동 일대는 근린생활시설, 공단, 공동주택이 복합적으로 발달한 지역임.

특히 ‘한국석유공사’ 인근으로, 관련 기관의 배후 수요 및 주변 주거단지의 접근성이 양호함.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 제2종 근린생활시설, 일반음식점으로 용도 표기되어 있으며, 주변 상권 특성을 고려할 때 식당, 카페, 소매점 등 다양한 근린생활시설 업종 운영에 적합할 것으로 판단됨.

가장형 토지에 상업용 건부지로 이용 중인 점이 긍정적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주요 관공서, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능함.

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

목록 2 건물(근린생활시설)이 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실로 인한 공실 리스크가 발생할 수 있음.

6.2. 주차장 이용 문제

목록 1 토지가 인근 카페의 전용 주차장으로 사용 중이며, 제시외 주차차단기가 매각에 포함됨. 이는 향후 해당 토지의 주차 공간 이용 및 운영에 있어 주변과의 관계 설정이 중요함을 시사함.

6.3. 지상권 관련 불확실성

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 말소된 것으로 표시됨. 이 부분은 명확한 확인이 필요한 잠재적 리스크임.

6.4. 임대 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 실제 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 정확한 파악이 필요하며, 확인되지 않은 임차인으로 인한 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성이 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

울산 중구의 중심 상업지역 및 우정혁신지구와 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

근린생활시설, 공단, 공동주택 등이 혼재하여 안정적인 수요 확보가 가능함.

7.2. 활용 가능성

건물 용도(제2종근린생활시설, 일반음식점)에 따른 다양한 사업 운영이 가능하며, 단층 건물로 구조 변경 및 활용이 비교적 용이함.

지역적 가치 상승 잠재력 보유.

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 우정동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로서, 우수한 입지적 강점을 지니고 있습니다. 총 감정가는 104억 9천여만원이며, 토지 1176.20㎡, 건물 397.46㎡ 규모입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 물건 명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 등기부상 '말소된 지상권' 간의 상이점은 반드시 추가 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상이며 건물이 공실 상태라는 점, 그리고 인근 카페의 전용 주차장으로 사용 중인 토지의 특성은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고 권리 관계를 명확히 파악한다면, 지역적 가치와 상권 잠재력을 바탕으로 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 총 부채액(약 160.8억원) 및 감정가(약 104.9억원)를 종합적으로 검토해야 합니다. 현재 감정가가 약 105억원임을 감안할 때, 낙찰 가능성이 있는 금액은 감정가 대비 보수적으로 80%~90% 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 그리고 앞서 언급된 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 최종 확인 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 시장 조사와 추가적인 법률적 검토 후에 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.