나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12661 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 608-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 '범서초등학교' 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01- 16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕 4층건으로서 외 벽: 화강석패널마감, 몰탈위 페인팅 등 내 벽: 내부인테리어, 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

1층~3층: 근린생활시설(1층 및 2층 일부 공실상태)로 이용중임. 4층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 주택부분은 난방시설 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호(ㄱ),(ㄴ) 이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(가) 건물의 제시목록상 구조는 "철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층"이나 일반건축물대장상 및 현황 "철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근 콘크리트지붕 및 샌드위치판넬 지붕 4층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가명세표세 상 ㄱ. ㄴ.)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12661 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 608-9

용도: 근린주택

감정가: 2,120,552,090원

토지면적: 563.60㎡ (약 170.5평)

토지지분: 563.6㎡ (약 170.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1109.86㎡ (약 335.7평)

건물지분: 1109.86㎡ (약 335.7평)

건물 제시외면적: 23.20㎡ (약 7.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 일산새마을금고 (추정)

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

단지 인근으로는 약 8미터 폭의 도로가 남서측 및 남동측으로 접해 있어 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

지역 용도 지구는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 7월 27일자 일산새마을금고 근저당권 (을8/을10)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리:

* 등기부상 2004년 10월 7일자 범서농업협동조합의 전세권(을5)은 인수 대상입니다. 권리금액은 670,000,000원이며, 변경을 거쳐 현재까지 유지되고 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 주요 부담입니다.

임차인 현황 (권리분석 시 주의사항):

* 금혜순: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원. 전입/확정/배당신고일 2025-11-07. 대항력 없음.

* 유재옥: 보증금 18,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입일자 2004-07-12, 배당신고일 2025-12-04. 대항력 있음. (등기부상 범서농업협동조합의 전세권과 연관 가능성 있음)

* 윤하건설주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원. 전입일자 2018-03-29. 대항력 있음.

* 주식회사원광건설: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2018-03-29. 대항력 있음.

* 주식회사 원광건설주식회사: 보증금 150,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2024-12-05. 대항력 없음.

* 범서농업협동조합: 보증금 670,000,000원, 차임 0원. 배당신고일 2026-08-24. 대항력 없음. (등기부상 전세권 인수 존재)

* 이영토건: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

참고: 임차인 현황 상 '대항력 있음'으로 표시된 유재옥, 윤하건설주식회사, 주식회사원광건설은 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되었거나 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. 특히, 등기부상 인수되는 전세권(범서농업협동조합, 670,000,000원)은 낙찰자가 부담해야 하는 중요한 권리입니다.

4. 상권분석

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 '범서초등학교' 서측 인근에 위치하여, 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 형성되어 있어 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

2종 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 주민들을 위한 상업 시설과 주거 시설의 조화를 이루고 있습니다.

도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '범서초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 생활편의시설: 주변 근린생활시설 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 주변에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 도시개발구역 내 개발 계획에 따라 향후 시설 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 등기부상 확인되는 범서농업협동조합의 전세권 670,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 부담입니다. 이는 총 인수 부담액을 높이는 요인입니다.

* 중복사건: '중복사건' 표기는 본 경매 건 외에 관련 사건이 존재할 수 있음을 시사하며, 권리관계가 복잡할 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 유재옥, 윤하건설주식회사, 주식회사원광건설 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 정확한 권리관계 및 보증금/차임 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황 차이: 건물 등기부상 구조는 '철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층'이나, 일반건축물대장 및 현황은 '철근콘크리트구조 및 경량철골구조 철근콘크리트지붕 및 샌드위치판넬 지붕 4층'으로 차이가 있습니다. 이는 건축물대장 상의 증축, 개축 등에 대한 사항으로, 현황에 맞게 관리되고 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치한 근린주택으로, 초등학교와 인접하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 특히 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

하지만, 등기부상 인수해야 할 670,000,000원의 전세권이 존재하며, 대항력 있는 임차인들의 권리관계 또한 복잡하여 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 부담을 고려했을 때, 총 인수 비용을 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 기반: 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 도시개발구역 지정: 향후 개발 계획에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도: 상가와 주택이 결합된 형태로, 다양한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택 매매 사례로, 본건 근린주택과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

감정가 2,120,552,090원을 기준으로, 본건의 가장 큰 특징인 인수되는 전세권 670,000,000원을 고려할 때, 실제 낙찰자가 부담해야 하는 총액은 입찰가에 인수 금액이 더해지는 구조입니다.

인수되는 권리(전세권 670,000,000원)를 제외한 예상 입찰가는 감정가에서 해당 금액을 차감한 수준을 기초로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 산정해야 합니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 1,400,000,000원 ~ 1,600,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (본 입찰가 산정은 시장 상황 및 권리 분석 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 정밀 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.