나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12621 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "부산도시철도2호선 증산역" 북측 인근에 위치 하는 양산유림노르웨이아침 15층 1504호로서, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 상업시설 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 노선 버스정류장 및 부산도시철도2호선 증산역 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1504호로서, 외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 35m내외 및 북서측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12621 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 15층1504호

건물명: 양산 유림 노르웨이아침

용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합 용도)

건축년도: 2018년 12월 21일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 6층, 지상 20층 중 15층

감정가: 370,000,000원

토지면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

토지 지분: 10.50178769408187㎡ (약 3.18평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.9031㎡ (약 25.68평)

전용면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

분양면적: 제공된 정보에 명시적 기재 없음. 본 건은 전용면적 기준으로 표기함.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남천천신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 부산도시철도 2호선 증산역 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 공동주택, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 남동측으로 폭 약 35m의 포장도로, 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 23일 접수된 남천천신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 250,800,000원입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 이선희

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 10월 6일

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

* 전아빈

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 700,000원

- 전입일자: 2023년 10월 6일

- 확정일자: 2023년 6월 26일

- 배당신고일자: 2025년 12월 30일

- 대항력: 없음

- 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 250,800,000원 (말소기준권리인 근저당권 채권최고액 기준)

1.3. 상권분석

증산역 일대는 신도시 개발과 함께 상업 시설, 병원, 학원 등이 빠르게 조성되고 있으며, 양산 유림 노르웨이아침 단지 및 인근 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다. 해당 건물은 오피스텔 및 상가 복합 단지로, 주거와 상업 기능이 결합된 지역의 중심부에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 2호선 증산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 높습니다.

교육: 인근에 물금초등학교, 물금중학교, 범어고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

편의시설: 이마트, 홈플러스와 같은 대형마트, CGV 영화관, 각종 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

공원/녹지: 황산공원, 양산천 등 도심 속 녹지 공간 접근이 용이합니다.

혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 및 증산역 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부등본상 인수되는 권리는 없으나, 임차인들의 권리관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속하나, 향후 발생할 수 있는 유지보수 및 관리 비용에 대한 고려가 필요합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 개발 계획의 변화에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치하며, 주변으로 풍부한 생활 편의시설과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 비교적 신축인 건물임에도 불구하고 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 교통, 생활, 교육 환경이 우수하며, 신도시 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산도시철도 2호선 증산역 도보 이용 가능한 편리한 교통 환경을 제공합니다.

우수한 생활 인프라: 대형마트, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

다목적 활용 가능성: 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 복합된 건물로, 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

개발 잠재력: 양산 신도시 개발과 함께 지속적인 발전이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 370,000,000원을 기준으로, 권리분석상 인수 부담금이 없고, 입지 조건 및 생활 편의성을 고려할 때 현재 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가 산정을 위해서는 최신 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 상황을 고려하여 적극적인 입찰 전략을 세울 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.