나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12654 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 814 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 조일리에 소재하는 토지로서, "조일경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨. 일련번호(2 ~ 6) : 본건 인근까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄시 되는 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2 ~ 4) : 인접토지와 대체로 등고평탄시 되는 사다리형의 토지로서, 묵답임. 일련번호(5 ~ 6) : 인접토지와 대체로 등고평탄시 되는 부정형의 토지로서, 묵답임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함. 일련번호(2 ~ 6) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법> 일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법> 일련번호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법>, 하천구역 <하천법> 일련번호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법>, 하천구역 <하천법> 일련번호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법>, 하천구역 <하천법> 일련번호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호) <수도법>, 하천구역 <하천법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1992.04.15) 외벽 : 몰탈위 페인트, 적벽돌 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(가) : 단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 일련번호(가)는 별첨 '사진용지'와 같이 건물 지붕의 일부가 소실된상태임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 2. 건물의 지붕 일부가 소실된 상태이며, 등기사항증명서상 조적조 슬래브지붕 단층 창고 14.62㎡가 등재되어 있으나, 이에 대하여 건축물대장상 2020.12.22.자로 건축물해제완료에 따른 건축물대장 일부말소로 등재되어 있고, 현황상 멸실 상태이므로 응찰시 별도 확인 요함.
3. 목록 3 내지 7. 토지는 맹지임.
4. 목록 3 내지 7. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환). 한편, 목록 3.토지에 대하여 일부 불법전용이 이루어 졌으며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12654 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 814

용도: 단독주택

감정가: 1,045,727,450원

토지면적: 4439.00㎡ (약 1342.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 181.27㎡ (약 54.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼동면 조일리에 소재하며, '조일경로당' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호(1) 토지: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일련번호(2) ~ (6) 토지: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 또는 부정형 토지로서, 현재 묵답(방치된 논밭)으로 이용 중입니다. 이 토지들은 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 일련번호(3) ~ (6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 하천구역.

* 주변 시설: 울산 알프스 관광단지 개발 사업 예정지(조일리 일원)와 인접해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박영복 (2003-10-07), 조영환 외 1명 (2018-03-13), 최영숙 (2020-03-03, 공유자전원지분전부이전).

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020-03-03, 720,000,000원 및 199,200,000원), 조영환 (2020-03-13, 200,000,000원), 민관식 (2020-03-13, 150,000,000원), 김신미 (2020-10-27, 200,000,000원 및 2021-01-29, 100,000,000원).

* 가압류: 김명숙 (2022-03-15, 63,000,000원), 메리츠캐피탈 (2023-02-14, 54,455,340원), 주식회사케이비국민카드 (2023-03-28, 14,537,974원).

* 임의경매개시결정: 농협은행주식회사의 승계인 에이치에프엔삼일 (2025-10-14, 919,200,000원). 해당 경매 개시 결정이 본 경매 물건입니다.

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사한 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 내역이 확인됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,701,193,314원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설은 부족한 편입니다. 다만, '조일경로당' 등 지역 커뮤니티 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택과 농경지, 자연림이 어우러진 조용한 전원 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 구체적인 편의 시설 정보는 부족하나, 지역 내 경로당 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 울산 울주군 삼동면 조일리 인근 암리마을에서 폐기물 소각시설 증설 관련 주민 반발 사례가 있었으며, 이는 악취 및 대기 오염에 대한 우려가 있었음을 시사합니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 인접성 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 목록 2. 건물(단독주택)의 지붕 일부가 소실된 상태입니다. 등기사항증명서상에는 조적조 슬래브지붕 단층 창고 14.62㎡가 등재되어 있으나, 건축물대장상 2020년 12월 22일자로 건축물 해제 완료에 따른 말소 등기되었고 현황상 멸실 상태이므로, 응찰 시 별도 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 맹지: 목록 3 내지 7. 토지는 맹지입니다.

* 농지취득자격증명: 목록 3 내지 7. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 매각결정기일 전까지 필요하며, 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 미반환될 수 있습니다.

* 불법 전용 토지: 목록 3. 토지에 대하여 일부 불법 전용이 이루어졌으며, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있어 관할 주무관서 확인이 필요합니다.

* 총 채권액 초과: 총 채권액(약 17억 원)이 감정가(약 10.4억 원)를 초과하므로, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높으나, 최종 낙찰가 결정은 입찰 경쟁 및 법원 재량에 따라 달라집니다.

* 건물 면적 불일치 가능성: 건축물표제부상 건축면적 166.65㎡와 연면적 166.65㎡로 기재되어 있으나, 경매 물건 정보에는 건물 면적이 181.27㎡로 명시되어 있어, 실제 건물 규모에 대한 현장 확인 및 공부 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼동면에 위치한 단독주택과 다수의 토지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 토지 중 일부는 주거용 건부지로 이용되고 있으나, 나머지 토지는 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 상황입니다. 또한, 건물 지붕 일부 소실 및 폐기물 소각장 등 과거 지역 내 민원 발생 이력은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 시사하는 바가 크며, 현재 상태로는 정상적인 주거용 또는 농업용으로 즉시 활용하기 어려운 하자가 다수 존재합니다. 그러나, '울산 알프스 관광단지' 개발 사업 예정지와 인접해 있다는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 향후 '울산 알프스 관광단지' 개발 사업과의 연계 가능성.

* 정상적인 복구 및 인허가 취득 시, 지역 내에서 희소성 있는 토지 확보 가능성.

* 매각 시 유찰 가능성이 높아, 저가 낙찰을 통한 시세차익 기대 (단, 복구 및 인허가 비용 고려 필요).

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 명확한 하자(건물 일부 멸실, 맹지, 불법 전용 가능성, 농지법규 적용 등)와 높은 총 채권액으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 감정가는 1,045,727,450원이나, 총 채권액 1,701,193,314원을 고려할 때 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석이 어렵고, 해당 물건의 특수성 및 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 6억 2천만 원 ~ 7억 3천만 원.

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 정확히 파악, 토지 이용 제한 및 관련 법규(농지법 등)에 대한 상세한 조사, 그리고 잠재적인 복구 및 인허가 관련 비용 산출을 선행해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 낙찰 사례 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.