나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31894 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1308-1 성서2차서한타운 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '와룡중학교' 동측 인근에 위치하는 '성서2차서한타운' 제101동 제1층 제102호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 18층 지하 1층 건물 내 제1층 제102호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 옥내 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복 6~7차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로 및 서측으로 보행자전용도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 고유번호: 대구서부지원 2025타경31894 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1308-1 성서2차서한타운 101동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 319,000,000원 (삼억일천구백만원)

토지면적: 63.40㎡ (약 19.18평)

토지 지분: 63.3973㎡ (약 19.18평)

건물면적: 134.68㎡ (약 40.74평)

건물 지분: 134.68㎡ (약 40.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 대구대건신용협동조합 (감정평가서상)

특이사항: 공동 담보, 공동 주택

주의사항: 임대 관계 미상, 현장 확인 필요

1.2. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정인 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 성서2차서한타운 101동 1층 102호입니다.

단지 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

인근에 와룡중학교가 동측에 위치해 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

단지 동측 및 북측으로는 왕복 6~7차선 도로, 남측으로는 왕복 2차선 포장도로, 서측으로는 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 스라브 지붕 구조의 지상 18층, 지하 1층 건물 내 제1층 제102호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 아파트로 사용 중입니다.

3.2. 토지 이용 및 형상

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3.3. 공급면적 및 전용면적

제공된 정보상 건물면적은 134.68㎡ (약 40.74평)입니다.

성서2차서한타운의 일반적인 전용면적은 약 84.91㎡ ~ 84.95㎡ (약 25.7평) 수준으로 확인되나, 본 물건의 정확한 전용면적은 등기부등본 및 현장 확인이 필요합니다. (최근 134.68㎡ 면적 거래 사례 확인)

3.4. 건축물 정보

아파트명: 성서2차서한타운

주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1308-1

사용승인일: 1997년 9월 5일

총 동수: 6개 동

총 세대수: 714세대

최고 층수: 18층

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 물건은 집합건물 등기부상 소유권 보존(1997-09-23, 주식회사 서한), 소유권 이전(2003-07-04, 남해경 / 2020-11-23, 안경희) 이력을 가지고 있습니다.

이후 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리들이 설정되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

총 채권액 합계: 332,052,304원

4.2. 말소기준 권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 21일에 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을21)이며, 채권액은 272,400,000원입니다.

4.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요: 없음)입니다.

따라서, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계 및 차임 등에 대한 상세 정보는 미상으로 기재되어 있어, 낙찰자는 물건 점유 및 명도 시 임대 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

해당 물건이 속한 대구광역시 달서구 이곡동은 주거 지역으로서 아파트 단지 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

성서산업단지와의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 주변 상업 시설

단지 내 및 인근으로 마트, 편의점, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 대형 마트 및 상업 시설 접근이 용이합니다.

6.2. 교육시설

단지 동측 인근에 와룡중학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 초등학교 및 고등학교가 인근에 분포하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

(참고: 교육환경 보호 구역 해당)

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 보행자전용도로와 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다. (세부사항은 관련 부서 문의 필요)

7.2. 기타 리스크

대상 물건의 정확한 임대 관계가 미상입니다. 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의가 필요합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 대상 물건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 거주자에게 불편을 줄 수 있는 시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 권장됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재의 성서2차서한타운 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

건물 면적(134.68㎡) 대비 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 분석이 깔끔한 편입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 점유 관계 및 내부 상태 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

양호한 주거 입지 및 편리한 교통망.

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

말소되는 권리 다수로 권리 분석이 명확함.

134. 68㎡ (약 40.74평)의 넓은 면적으로 실수요 및 투자 수요 모두 충족 가능.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 동일 면적(134.68㎡)의 아파트가 2026년 6월 4일에 350,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 319,000,000원이므로, 시장 가격 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으며, 권리 관계도 명확한 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 최근 시세인 350,000,000원 수준을 고려하여 300,000,000원에서 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대차 현황, 시장 상황 및 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.