나이스옥션 법원경매 포항 2025타경533 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593 유강우방타운 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 연일읍 유강리 소재' 유강중학교' 남측인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 환경은 보통정도임

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 16층건중 2층 202호로서 외벽: 콘크리트외벽위 페인트 내벽: 타일 내장인테리어 벽지 바닥 타일 석재 장판재마감 창호: 샤시 2중창임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

상하수도, 위생설비,승강기,난방시설등이 되어있읍

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 평탄하며, 아파트로 이용중임

인접 도로상태등

남측으로 약 15-20미터 폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m)(접함) ,중로2류(폭 15-20m)(접함) 가축사육제한구역(모든축종제한구역) 상대보호구역(유강중학교)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593 유강우방타운 101동 2층202호

사건번호: 포항지원 2025타경533 (1)

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

건물면적: 134.75㎡ (약 40.76평) (공급면적 기준, 전용면적 84.91㎡ / 약 25.7평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리에 소재하며, 유강중학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 자유롭고, 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

남측으로 약 15-20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8-10m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역(유강중학교)에 해당합니다.

* 주변 시설 검색 결과

포항시 남구 연일읍 유강리 일대는 주거 지역으로, 유강초등학교, 유강중학교, 연일도서관, 연일생활체육시설 등 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 시설이 위치하여 생활에 편리합니다. 현재까지 파악된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 1월 23일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(을19)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 현재 진행 중인 임의경매(채권자: 주식회사엘시엘대부, 갑16)에 의해 본건이 매각될 예정입니다.

등기부채권 총액은 662,820,029원이며, 이는 채무가 상당함을 나타냅니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악되었으나, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 인수 보증금 외의 다른 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 절차를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 유강 우방타운은 지역 내 아파트 단지들이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑과 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

인근 학교 및 관공서, 공공시설 등도 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

직접적인 상업 중심가는 아니지만, 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽은 타일 및 벽지, 바닥은 타일, 석재, 장판재 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시 2중창입니다.

내부 설비로는 상하수도, 위생 설비, 승강기, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

유강 우방타운은 1999년 3월 31일에 사용승인된 아파트로, 총 2개동 202세대로 구성되어 있습니다.

주차는 지상 2대, 지하 12대, 총 109대가 가능하나, 세대당 약 0.54대로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 아파트 거래 동향

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 84.91㎡(약 25.7평) 전용면적 기준의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 4월 8일, 101동 16층 매물이 138,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월 13일, 101동 16층 매물이 145,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 23일, 13층 매물이 140,000,000원에 직거래되었습니다.

평균 매매가는 84.91㎡(약 25.7평) 기준으로 약 141,000,000원입니다.

본건은 공급면적 134.75㎡(약 40.8평)로, 이는 위 거래 사례보다 공급면적 기준으로 더 큰 평형대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 보증금 외에 인수해야 할 다른 조건은 없는지 현장 방문 및 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 건물 및 내부 설비의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 0.54대로, 거주자들의 주차 불편이 예상됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 253,000,000원이지만, 동일 단지 내 작은 평형(84.91㎡)의 최근 매매가는 약 140,000,000원 수준입니다. 이는 본건의 실제 면적이 훨씬 크거나, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이 부분에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍의 주거 중심지에 위치한 유강 우방타운 아파트입니다.

주변 학군 및 편의시설 이용이 용이하며, 교통 환경도 양호한 편입니다.

권리분석상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 인수 보증금도 0원으로 파악되어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 점유자 파악 및 건물 노후화, 주차 공간 부족 등의 단점도 존재합니다.

가장 중요한 고려사항은 감정가(253,000,000원)와 최근 동일 단지 내 소형 평형(84.91㎡)의 매매가(약 140,000,000원) 간의 상당한 시세 차이입니다. 본건이 공급면적 134.75㎡로 더 크다는 점을 감안하더라도, 감정가 수준에서의 낙찰은 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 포항시 남구 연일읍 유강리는 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 공급면적 134.75㎡(약 40.8평) 아파트로, 감정가는 253,000,000원입니다.

동일 단지 내 전용면적 84.91㎡(약 25.7평)의 최근 매매가는 약 140,000,000원 수준입니다.

본건이 더 큰 면적인 점을 감안하더라도, 감정가와 최근 소형 평형의 매매가 사이에 큰 차이가 존재합니다.

투자 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 일반적인 입찰 희망가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가 대비 75% 수준 = 약 189,750,000원

* 적정 가치 고려 시: 감정가 대비 85% 수준 = 약 215,050,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 정확한 현황(점유 여부, 내부 상태 등), 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.