나이스옥션 법원경매 경주 2025타경541 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 외동읍 입실리 소재 "입실교" 북서측 근거리에 위치하는 토지 건물로 주위는 아파트, 다가구추택등으로 형성되어 있으며 환경은 보통정도임

교통상황

본건까지 제반차량 츨입이 가능하며, 대중교통 사정도 대체로 편리한 편임

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접지와 등고 평탄함 다가구 주택부지로 이용중임

인접 도로상태

서측으로 약 4-5미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가측사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 장애물제한표면구역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4증으로 외벽: 인조석붙임 드라이비트 내벽: 타일 인조석붙임 바닥: 인조석 타일 장판지 창호: 알미늄샤시 2중창임

이용상태

다가구 주택으로 이용중임 1층: 계단실 2층:다가구주택(6가구) 3층:다가구주택(5가구) 4층:다가구주택(3가구)

설비내역

위생, 급배수, 난방시설 등이 되어있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경541 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-10

용도: 다가구주택

감정가: 971,899,000원

토지면적: 323.00㎡ (약 97.7평)

건물면적: 501.30㎡ (약 151.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 경주시 외동읍 입실리 소재 "입실교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 사정도 대체로 편리한 편입니다.

토지는 사다리형으로 인접지와 등고 평탄하며, 다가구 주택부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 4-5미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 인조석붙임 및 드라이비트로 마감되었습니다.

본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 9월 12일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권(을1, 을3)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 전세권, 주택임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 중 LIANGCHUNXI는 2016년 9월 6일 전입신고를 하였으며, '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인근에 다수의 임차인이 존재하나, 대부분 '대항력 없음'으로 확인됩니다.

* 임차인 현황 (일부 발췌 및 마스킹 처리)

* AKTERNABILA (전입 2025-07-01, 대항력 없음)

* CUIHONG (전입 2024-06-04, 대항력 없음)

* HUANGDONGZHU (전입 2023-03-11, 대항력 없음)

* HUANGYONGZHE (전입 2023-12-26, 대항력 없음)

* 김 (JINZHENAI) (보증금 200만원, 차임 26만원, 전입 2016-09-20, 대항력 없음)

* LIANGCHUNXI (전입 2016-09-06, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

* LIANGJINZHE (전입 2025-01-22, 대항력 없음)

* LIANGYINGZHE (전입 2025-10-17, 대항력 없음)

* MIMUTASNIMAHSAN (전입 2025-11-04, 대항력 없음)

* TASNIM AHSANPIAO JINHUA (전입 2025-05-03, 대항력 없음)

* 강 (JIANGHUA) (보증금 300만원, 차임 30만원, 전입 2020-02-14, 대항력 없음)

* 권 (전입 2023-04-12, 대항력 없음)

* 김 (JINJINZI) (보증금 4000만원, 전입 2021-05-17, 대항력 없음)

* 김 (전입 2024-01-09, 대항력 없음)

* 라즈나즈믈샤하닷1.(RAJNAZMULSHADAT) (보증금 3000만원, 차임 5만원, 전입 없음, 대항력 없음)

* 라즈나즈믈샤하닷2.(RAJNAZMULSHADAT) (보증금 3000만원, 차임 5만원, 전입 2025-11-04, 대항력 없음)

* 라흐만롯폴(RAHMANLUTHFUR) (보증금 500만원, 차임 25만원, 전입 2025-08-07, 대항력 없음)

* 류 (보증금 3000만원, 전입 2025-10-29, 대항력 없음)

* 박 (보증금 4000만원, 전입 2023-03-11, 대항력 없음)

* 서 (XULONG) (보증금 1500만원, 차임 18만원, 전입 2018-09-07, 대항력 없음)

* 이 (보증금 3500만원, 전입 없음, 대항력 없음)

* 이 (ISLAMSAIFUL) (보증금 3500만원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음)

* 이 (보증금 3500만원, 전입 2018-12-03, 대항력 없음)

* 진 (JINWENZI) (보증금 4000만원, 전입 2023-04-10, 대항력 없음)

* 진 (JINWENZI) (보증금 0원, 전입 2023-04-10, 대항력 없음)

* 최 (CUIMINGBI) (보증금 4000만원, 전입 2023-04-10, 대항력 없음)

* 최 (CUICHENGZHE) (보증금 4000만원, 전입 2021-05-17, 대항력 없음)

* 최 (보증금 3000만원, 전입 2025-10-01, 대항력 없음)

4. 상권분석

본건은 경주시 외동읍 입실리에 위치한 다가구주택 밀집 지역 내에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 및 다가구주택 등이 혼재된 일반 주거지역으로 판단됩니다.

상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 지역 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 "입실교" 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호합니다.

주변이 주거단지로 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있음'으로 확인된 임차인 LIANGCHUNXI의 존재입니다. 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인은 낙찰자에게 예기치 못한 부담을 줄 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법적 검토 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계나 연대 책임에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

건물의 이용 상태는 다가구 주택으로, 임대 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 공실 또는 임대료 회수 문제 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 외동읍에 위치한 다가구 주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 9억 7천만원대 수준이며, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다.

그러나 '대항력 있음' 상태로 보증금이 0원인 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰자는 이 임차인과의 관계를 법적으로 명확히 해결해야 합니다.

이러한 권리관계 리스크를 제외하면, 향후 임대 수익 창출 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

다가구 주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

경주시 외동읍 내 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

권리관계 리스크를 해결할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가(971,899,000원)를 기준으로, 본건의 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크 요인에 대한 비용(법적 대응, 명도 비용 등)을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.