나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10700 [1] 경상북도 경주시 강동면 단구리 1301 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경주시 강동면 단구리 소재 달성네거리 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 농경지, 주택, 창고, 고속도로 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(4) 토지까지 인접한 포항시 북구 기계면 내단리 1088-371번지 토지를 경유하여 차량 접근 가능하고, 일련번호(5) 토지까지 농기계 접근 가능하나, 여타 토지는 차량 또는 농기계의 직접 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 평지지대에 소재하는 자체 지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 과수원 및 축사부지로 이용중임. (3): 평지지대에 소재하는 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 과수원으로 이용중임. (4): 평지지대에 소재하는 자체 지반 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주택부지 및 일부 과수원으로 이용중임. (5): 평지지대에 소재하는 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 과수원 및 일부 축사부지로 이용중임. (6): 평지지대에 소재하는 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 과수원 및 축사부지로 이용중임.).

인접 도로상태

(1)(3)(6): 본건 토지는 남서측으로 익산포항고속도로와 접하나 직접 통행 불가능하며 사실상 맹지임. (4): 본건 토지는 지적도상 북서측으로 포항시 북구 기계면 내단리 1088-368번지 도로(지목:도로, 폭 약 2미터 정도)와 접함. (5): 본건 토지는 지적도상 맹지이나 동측으로 폭 약 2미터 정도의 비포장농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(3)(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 접도구역(익산포항선 고속도로(접도구역)), 공장설립제한지역(공장설립제한지역). (4)(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

(1)(6): 본건 토지는 공부상 지목이 잡종지이나 현황 일부가 과수원임. (4): 본건 토지는 공부상 지목이 대이나 현황 일부가 과수원임. (5): 본건 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 과수원 및 일부 잡종지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 및 경량철골조 스라브 및 판넬지붕 2층 건물로서,(사용승인일: 1972 ) [1층] 외벽: 몰탈위페인팅, 타일 마감 내벽: 벽지 등 마감 바닥: 내장바닥재 등 마감 창호: 샷시 창호임. [2층] 외벽: 사이딩판넬 마감 내벽: 합판 등 마감 바닥: 내장바닥재 등 마감 창호: 샷시 창호임. .

이용상태

[1층] 단독주택으로 이용중임. [2층] 사무실로 이용중임.

설비내역

[1층] 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 제시외건물(ㄹ)은 벽체 및 지붕 일부 파손되었고, 제시외건물(ㅁ)은 지붕 일부 파손되었음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
(단, 제시외 건물 ㉣ 단구리 1301,1303,1303-1,1421-45 돈사 384㎡ 및
㉤ 단구리 1421-45 돈사 243㎡ 는 매각에서 제외하며, 이로 인하여 제한받는 감정가임)
2. [목록 1~6] 지상 과수목 및 관수시설은 매각에 포함
3. [목록 3] 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10700 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 단구리 1301

* 용도: 단독주택

* 감정가: 524,991,000원

* 토지면적: 3759.00㎡ (약 1137.14평)

* 건물면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

* 매각대상: 기타 (일부 제시외 건물 제외)

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 손OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상북도 경주시 강동면 단구리 소재 달성네거리 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택, 창고, 고속도로 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 일부 토지는 차량 또는 농기계 접근이 가능하나, 나머지 토지는 직접적인 접근이 제한적입니다. 인접한 포항시 북구 기계면 내단리 토지를 경유하여 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 토지 중 일부(1, 3, 6번지)는 익산포항고속도로와 접하나 직접 통행은 불가능하며 사실상 맹지에 해당합니다. 다른 일부(4번지)는 약 2미터 폭의 도로와 접하고, 다른 일부(5번지)는 맹지이나 약 2미터 폭의 비포장 농로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 또한, 익산포항고속도로 접도구역에 포함되는 구역이 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 공동 소유 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2010년 1월 29일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권(42,000,000원)으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 최근 소유권 이전(상속재산분할) 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매각에서 제외되는 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주로 농경지와 주택, 창고 등이 분포하는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 대체로 농경지, 주택, 창고 등으로 구성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 인근 편의시설이나 대중교통 이용은 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 현황상 과수원 및 축사 부지로 이용 중인 부분이 많아 농업 관련 활동이 주를 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 공동 소유자 간의 이해관계 조정이 필요하며, 명확한 분할 절차 및 소유권 확정이 중요합니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 특정 토지(목록 3)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

* 토지 접근성: 일부 토지가 맹지이거나 농로와 접해 있어 차량 접근이 제한적일 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물(돈사 등)이 매각에서 제외되며, 기존 건물(ㄹ, ㅁ)의 경우 일부 파손 상태입니다. 이로 인해 감정가가 제한되었을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 경주시 강동면 단구리 일대에서 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부에 대한 추가적인 현장 확인 및 주변 조사가 필요합니다. (현재까지 검색된 정보로는 혐오시설에 대한 명확한 정보는 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지를 바탕으로 다양한 활용 가능성을 지니고 있으나, 공유물분할 경매라는 특성과 법정지상권, 농지취득자격증명 필요성 등 복합적인 법적, 행정적 제약사항을 안고 있습니다.

* 제외되는 제시외 건물로 인해 감정가가 조정되었으며, 이에 대한 정확한 가치 평가와 향후 활용 계획 수립이 필수적입니다.

* 법정지상권과 토지 접근성 문제는 매수 후 토지 이용 계획에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 3759.00㎡ (약 1137.14평)의 토지는 농업 목적뿐만 아니라 개발 또는 재분할을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 농업 및 기타 목적 활용: 과수원 및 축사 부지로 이용된 이력이 있어 농업 관련 종사자나 귀농·귀촌 희망자에게 매력적일 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 법적 제약사항으로 인해 경매 초기에 관심도가 낮을 수 있으며, 이를 극복할 경우 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 524,991,000원입니다. 이는 토지 3759㎡와 건물 106㎡를 포함한 금액입니다.

* 감정가 기준 토지 1㎡당 약 139,660원, 건물 1㎡당 약 4,952,745원 수준입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 경주시 강동면 일대의 농지 및 단독주택 부지 가격은 토지의 형태, 접근성, 용도지역 등에 따라 편차가 크지만, 1㎡당 10만 원에서 20만 원 선에서 거래되는 사례가 확인됩니다. (구체적인 유사 거래 사례의 JSON 데이터가 없어 외부 검색 결과에 기반함.)

* 본 건은 공유물분할 경매의 복잡성, 법정지상권의 위험, 농지취득자격증명 필요성, 일부 토지의 맹지 문제 및 제외되는 제시외 건물 등의 제약 요인이 존재합니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 419,992,800원 ~ 472,491,900원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 취득 가능성, 향후 토지 활용 계획, 공동 소유자들과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 총 면적: 3759.00㎡ (약 1137.14평)

* 건물 면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.