나이스옥션 법원경매 경주 2025타경540 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재 "외동미소지움시티아파트" 남서측 인근에 위치 하며, 부근은 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 간선도로와의 접근성 등, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서, "단독주택용지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 왕복4차선 도로와 접하나 출입은 불가하며, 북동측의 폭 약8m의 도로를 통해 출 입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서, -외벽: 스톤코트 및 화강석 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 마감 -바닥: 장판지 및 타일 등 마감 -창호: 새시창호 입니다.

이용상태

1층: 계단실 2~4층: 다가구주택

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본건은 귀 제시목록상 1280-14번지 외 2필지(1295-26, 1295-34) 지상에 소재 하나, 실제 토지합병으로 "1280-14번지" 지상에 소재합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 실제 토지합병으로 '1280-14번지'지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경540 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-14 (신주소: 경상북도 경주시 순금1길 3-1)

용도: 다가구주택

감정가: 939,898,200원

토지 면적: 302.00㎡ (약 91.36평)

건물 면적: 498.40㎡ (약 150.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 7.94㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새중앙새마을금고 (추정)

주요 특징: 공동담보, 토지 건물 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

2.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재 "외동미소지움아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독(다가구)주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 남서측 왕복 4차선 도로와 접하나 직접적인 출입은 어렵고, 북동측 폭 약 8m의 도로를 통해 주 진입이 가능합니다.

토지는 대체로 평탄한 세장형으로 현재 단독주택용지로 이용되고 있습니다.

2.

1.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(200m 이내) 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다. 장애물제한표면구역은 공항과의 관련성으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

2.

1.4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 11월 10일자 새중앙새마을금고의 근저당권입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 토지 약 4.59억원, 건물 약 6.49억원으로, 이는 말소기준권리 이후 등기된 권리들을 포함한 총액입니다.

말소기준권리 이후 등기된 임의경매, 가압류, 압류 등기들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유자는 정성홍으로 확인됩니다.

2.

1.5. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* B : 보증금 23,000,000원, 전입 2020-10-26

* H , J , H : 보증금 55,000,000원, 전입 2019-07-25

* J : 보증금 0원, 전입 2019-02-20

* J : 보증금 40,000,000원, 전입 2019-02-22

* K : 보증금 0원, 전입 2024-09-16

* P : 보증금 0원, 전입 2020-09-21

* S : 보증금 0원, 전입 2024-09-16

* A : 보증금 0원, 전입 (외국인체류확인서 전입일)

* W : 보증금 0원, 전입 2025-07-08

* 김 : 보증금 40,000,000원, 전입 정보 없음

* 김 : 보증금 0원, 전입 2017-03-20

* 박 : 보증금 0원, 전입 2017-04-20

* 박 : 보증금 0원, 전입 2020-09-21

* 박 : 보증금 0원, 전입 2024-12-09

* 박 : 보증금 45,000,000원, 전입 2024-06-27

* 양 : 보증금 35,000,000원, 전입 2024-12-30

* 이 (최 ): 보증금 28,000,000원 (1차 보증금 감액분 5,000,000원), 전입 2017-03-07

* 정 : 보증금 0원, 전입 2025-02-28

* 진 : 보증금 35,000,000원, 전입 정보 없음

* 최 : 보증금 0원, 전입 2020-01-03

* 최 : 보증금 0원, 전입 2025-03-18

* 홍 : 보증금 35,000,000원, 전입 2025-11-17

2.

1.6. 상권분석

본 물건은 외동읍의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 지역 내에서의 주거 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

1.7. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 지역 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상가 지역에 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중학교가 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '장애물제한표면구역'에 해당하여, 향후 건물 증축이나 신축 시 관련 법규 적용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* '가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 관련 업종의 신규 사업 영위에는 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적(7.94㎡)이 존재하나, 일괄매각 대상에 포함되어 있어 낙찰 후 법적 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 현황 확인은 필요합니다.

* 임차인 중 전입일자 및 확정일자가 명확하지 않거나, 보증금 액수가 기재되지 않은 경우가 다수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. (단, 현재로서는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

2.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍에 위치한 다가구주택으로, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조이며, 아파트 단지 인근의 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, 토지 이용 계획상의 제한사항과 일부 임차인의 정보 불확실성은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

전반적으로, 권리 관계가 비교적 명확하고(모든 임차인 대항력 없음), 일괄 매각 대상이므로 명도 후 즉시 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

2.

1.10. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 다가구주택으로 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

* 주거 선호도가 높은 아파트 단지 인근에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 별도의 재산권 분할 없이 바로 활용할 수 있습니다.

2.

1.11. 예상 입찰가

감정가: 939,898,200원

인수 보증금: 0원

최종 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 실거래가 및 임대 시세 조사, 명도 예상 기간 및 비용 산출, 그리고 본 물건에 대한 투자자의 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.