나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10737 [1] 경상북도 경주시 성건동 220 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "중앙시장네거리" 북서측 약 150m ~ 220m지점에 위치하는 토지·건물(상업용 등)로서, 경주시가지의 중심권에 속하는 주택 및 상업용 혼합지대로서 환경 보통임.

교통상황

차량 출입 가능하며, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

기호 1) : 대략 사다리꼴의 인접지대와 평탄한 여관 부지임. 기호 2) : 대략 사다리꼴의 인접지대와 평탄한 나지로서 주차장으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1) : 북측으로 폭 8m 의 아스팔트포장도로와 접함. 기호 2) : 남측으로 폭 약 3m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 일반상업지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2) : 일반상업지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 토지 기호 1)중 남동측 일부는 타인이 점유하고 있으며, 이를 감안하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) : 철근콘크리트ㅈ구조 슬래브지붕 5층건으로 외벽 : 전면 현무암 타일 및 복합판넬, 측후면 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지, MDF치장, 일부 타일 등 마감 바닥 : 자기질타일, 카펫, 타일 등 마감 창로 : 칼라샛시 등 2중 유리창 등 (사용승인일 : 2013.08.07.)

이용상태

숙박시설(여관) 1층 : 로비 및 계단실 등 2-5층 : 객실(34), 린넨실, 계단실, 보일러실 등

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방 및 급탕설비, 천정매립형 냉방설비, 소화전, 화재탐지시설등 소화설비, 승강기 등.

부합물 및 종물

건물개황도 및 토지건물감정평가명세표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부 및 임대조건 확인하지 못함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 남동측 일부 타인 점유 감안하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 경주시 성건동 220번지에 소재한 숙박시설(여관)로, 경주지원 2025타경10737(1) 부동산임의경매 물건입니다.

감정평가액은 3,310,376,440원이며, 토지면적은 930.00㎡ (약 281.33평)이고 건물면적은 1554.14㎡ (약 470.11평)입니다. 건물 제시외면적은 81.20㎡ (약 24.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 대전동부새마을금고입니다.

건물 사용승인일은 2013년 8월 7일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "중앙시장네거리" 북서측 약 150m ~ 220m 지점에 위치합니다. 경주시가지의 중심권에 속하며, 주변은 주택 및 상업용 건물이 혼합된 지역으로, 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 간선도로와 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 경주역 및 주요 버스 노선이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

기호 1) 토지는 대략 사다리꼴 형태이며 평탄한 여관 부지이고, 기호 2) 토지는 평탄한 나지 상태로 주차장으로 이용 중입니다.

토지 기호 1)은 북측으로 폭 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 기호 2)는 남측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 고도지구(36m 이하) 및 가축사육제한구역(일부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

본건은 경주지원 2025타경10737(1) 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 대전동부새마을금고이며 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 4월 16일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을31, 을23)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 언급되나, 그 개요는 비어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

주식회사이안홀딩스라는 임차인이 보증금 300,000,000원, 차임 6,000,000원으로 2023년 7월 3일 사업자 등록을 하였습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 금액이 기재되어 있으나, 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 점유자 현황

토지 기호 1) 중 남동측 일부에 타인이 점유하고 있으며, 이 부분은 감정평가 시 그 점이 감안되었습니다. 해당 점유자의 법적 지위는 불명확하므로, 인수 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 3,400,080,468원으로, 본건의 감정가와 유사하거나 소폭 초과하는 수준입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경주시 성건동 중앙시장네거리 인근은 경주시의 핵심 상업지구로서, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 중심 상권입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 중앙시장이 있어 전통적인 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 소매점, 식당, 카페, 금융기관(은행, 카드사 등) 등이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

경주역이 인접해 있어 철도 이용이 편리하며, 시내를 운행하는 다수의 버스 노선이 단지 주변을 지나 교통 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설

중앙시장 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상점, 마트(추정), 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 의료시설

경주시 중심 상권에 위치하므로, 종합병원 및 의원급 의료기관을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.4. 교육시설

반경 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상되어 주거 및 상업 시설로서의 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 점유자

토지 일부에 타인이 점유 중이며, 법적 지위가 불명확하여 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

6.2. 임차인 관련

주식회사이안홀딩스는 대항력은 없으나, 3억원의 보증금을 가진 임차인으로 명도 절차 진행 시 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후 및 관리상태

2013년 8월 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 13년 경과되었습니다. 외벽, 내부 마감 등 전반적인 건물 상태 및 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용규제

고도지구(36m 이하) 제한으로 인해 향후 건물 증축 또는 재건축 시 용적률이나 높이 제한을 받을 수 있습니다.

6.5. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 초과하는 수준으로, 채무 관계가 복잡하며 경매 절차 또는 낙찰 후 잔금 납부와 관련된 재정적 이슈를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 현재 숙박시설(여관)로 운영 중이거나 운영 가능한 상태입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 토지 일부의 미확인 점유자와 대항력 없는 임차인의 보증금 3억원은 명도 시 주요 고려사항입니다. 건물 연식에 따른 상태 확인과 고도지구 규제 등도 향후 활용 계획 수립 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 높은 채권 총액 또한 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

경주시 중심 상권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로, 명도 완료 후 현대적인 숙박시설로 리모델링하거나 기존 숙박업을 운영할 경우 관광객 수요와 지역 상권을 활용한 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 중앙시장 인접이라는 점은 유동인구 확보에 큰 이점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

입찰가는 본건의 감정가 3,310,376,440원을 기준으로, 인수할 보증금(0원)을 제외한 채무 총액과 잠재적 리스크(미확인 점유자, 임차인 보증금, 건물 상태, 토지 이용 규제 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 주변 상가 및 숙박시설의 시세 조사, 예상 명도 비용 및 소요 기간 산출 등의 심층적인 추가 분석이 반드시 필요합니다. 채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과하는 점을 감안하여, 낙찰 후 추가적인 부담이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.