나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9457 [1] 대구광역시 동구 각산동 905 각산태영데시앙 108동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 남천면 송백리 소재 '송백1리회관' 북동측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 취락, 농경 및 산림지대로서 농가주택, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 부근까지 차량 접근 가능하며, 일반대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남향 급경사지대에 위치하고 있으며, 현재 장기간 미경작의 '묵전'상태로 주변 임야와 구별이 어려운 토지임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) : 보전관리지역([고시일:2009.02.12]), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지(경산시고시제2010-81호(2010.12.6))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 지상에 분묘 수기가 소재하는 것으로 조사됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 '대구동부고등학교' 서측 인근에 위치하는 '각산태영데시앙' 제108동 제1층 제103호 단위세대임. 부근 일대는 대단위 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층건 중 제1층 제103호 단위세대로서 외벽 : 화강석 치장, 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강화마루, 타일 등 마감, 창호 : 새시2중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남측으로 완만한 하향지대이며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 20미터, 서측 폭 약 12미터, 동측 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각산동 905 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

2025.9.까지 공용부분에 대한 관리비 2,741,390원이 미납된 상태로 위 금액은 매수인이 승계함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경9457 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9457 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 905 각산태영데시앙 108동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

토지지분: 66.0751㎡ (약 19.99평)

건물면적: 135.45㎡ (약 40.97평)

건물지분: 135.4474㎡ (약 40.97평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 각산태영데시앙

사용승인일: 2009년 10월 1일

세대수: 846세대

총 동수: 9동

본건 층수: 1층

본건 호수: 103호

전용면적: 135.45㎡ (약 40.97평)

공급면적: (정보 부족, 또는 전용면적과 유사하게 판단)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 각산동에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다. '대구동부고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건의 말소기준권리는 2015년 7월 17일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을8, 을10 근저당권 및 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 가압류 및 압류, 갑20 강제경매 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 최만우 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 최만우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 8월 23일

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 확정일자가 누락되어 배당 순위 및 배당 금액이 불확실할 수 있으니 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 678,691,589원입니다.

3.5. 미납 관리비

2025년 9월까지의 공용부분 관리비 2,741,390원이 미납 상태이며, 해당 금액은 매수인에게 승계됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 각산동 일대는 대단지 아파트와 주거 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주거 기능에 초점을 맞춘 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 단지 주변 및 인근 지역에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 대구동부고등학교가 위치하고 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 내 부대시설

각산태영데시앙 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지(아파트 부지) 상에 수 기의 분묘가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 분묘에 대한 법적 권리 관계 및 처리 방안을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 중복사건

본 경매 물건과 관련된 중복 사건이 존재한다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 쟁점이 있을 가능성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필요합니다.

6.3. 미납 관리비

앞서 언급된 바와 같이, 2,741,390원의 공용 관리비가 매수인에게 승계됩니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 비용입니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 동구 각산동 각산태영데시앙 아파트는 비교적 양호한 입지조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 토지 상의 분묘기지권 존재, 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성, 그리고 미납 관리비 승계 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 명확한 물건입니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 관련 법적 검토 및 현장 조사를 철저히 진행한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 대규모 아파트 단지 내 위치

* 대구 동구 지역의 생활 편의 및 교통 인프라

* 최근 실거래 사례를 고려한 시세 반영 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 살펴보면, 유사 면적(약 40.97평)의 9층 물건이 2026년 6월 1일 380,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 368,000,000원입니다.

본건은 1층이라는 점, 그리고 분묘기지권, 중복 사건, 미납 관리비 승계 등 제반 위험 요소를 고려해야 합니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않으나, 위험 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 정보를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 위험 부담을 고려하여 360,000,000원 ~ 370,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 단, 분묘기지권 및 중복사건에 대한 상세한 법적 검토 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

본 물건에 대한 정확한 시세 및 권리 관계, 현장 상황은 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.